產業買賣F&Q + 论发展商

kitkatlow

回答cari288。

想提高貸款額度減輕負擔
“巧妙”調高房價可行嗎？

購買二手房屋涉及較多的開銷，譬如律師費（有些新的產業計劃免買賣合約律師費）、印花稅及其他相關開銷；不過，有一點是房屋已在眼前，免去了發展商遲遲或未能交貨的風險。

彭小姐準備購買一間價格19萬5千令吉的公寓，是一間二手屋，賣主已經償清貸款。

她問：假如我付10%首期錢，即1萬9千令吉，還需向銀行貸款90%，就是17萬5500令吉。請替我計算，我需支付的買賣合約律師費，還有銀行貸款合約、手續費、印花稅等費用。

假如我要求提高屋價到21萬令吉，以便使貸款的數額增加，可以用來裝修，此舉是否不明智？

另一個問題是：聯合貸款者是否會影響他將來申請銀行貸款？

還有99年地契的房屋是否於99年後，政府有權收回？

最後，是否一定要購買貸款保險（MRTA）。若證明已購買足夠保險，是否可免購買？

答：購買房屋的買賣合約及貸款合約律師費是：首個10萬令吉1%，就是1千令吉，接下來的20萬至50萬令吉是0.5%，50萬以上是0.25%。

至於印花稅則是首個10萬令吉1%、接下來20萬至50萬令吉是2%，50萬以上是3%。

假如有關單位已有分層地契，可能需要另外一筆約600令吉的申請凍結費用，還有向土地局申請註冊，以及報稅都需要一筆費用。

交易價提高各收費相應提高

如果將交易價提高到21萬令吉，那麼買賣合約、貸款合約律師費、印花稅的收費都相應提高。根據上述比率計算，即可知道有關數額的差別。

還有一點是，賣方售賣產業必須向所得稅局呈報，他可能要你同意，支付他因為調高賣價，造成被徵收較多的產業盈利稅，譬如多出的300元要你承擔。

另一方面，聯合貸款者將來申請銀行貸款，如果財務條件不是很好，自然會受到之前與其他人聯合申請貸款的影響。

政府有權收回99年地契房屋

林若輝律師指出，99年地契的房屋，在地契滿期後，政府有權收回；不過，屋主提出延長申請，政府多數批准，只是在申請時，必須支付一筆費用。

99年地契的房屋，一般在轉手的時候，如果剩下的年限不多，可能沒有永久地契這麼吃香；不過，現在多數的產業計劃，地契都是99年，永久地契不多。

如果地點理想，99年地契的房屋，一樣不難找到買主，轉手價值可能也只是比永久地契房屋少5%。

銀行多建議貸款者買貸款保險

在申請房屋貸款時，銀行一般會建議貸款者購買貸款保險（MRTA），保費是一次過支付，如果貸款比預期提早償清，還可領回少許的保費。

這保險是保障貸款者，萬一在未償清貸款期間發生不幸，譬如失去工作能力，或不在人世，保險機構將肩負償還貸款的責任。不過，這保險沒有現金價值。

如果說證明已購買足夠保險，而貸款者堅持不購買，也是可以。不過，假如貸款者條件不是很理想，譬如申請貸款時，已超過40歲，銀行多數要貸款者購買，其中一個條件甚至是，你必須同意購買，才批准你的房屋貸款申請。

轉載自星州

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 10-3-2006 03:19 PM 编辑 ]

kitkatlow

定期抵押贷款保险(MRTA) - 申请贷款购买产业时,  贷款人可考虑用保险来保障不可预测事故的发生。此项保险通常称为定期抵押贷款保险(MRTA) 。 它将在贷款人不幸逝世, 残废或患上严重疾病时, 保证能偿还欠金融机构未还清的贷款。 倘若有不测事故发生, 保险公司将偿还给银行所欠的贷款, 业主或其受益人将获取由银行解除之产业拥有权。

定期抵押贷款保险大多数是单期保费(趸缴) 。保费率是根据贷款人之年龄, 贷款期限和贷款利率计算。在贷款人脱售产业或决定提前还清贷款, 银行将把MRTA保单转让回给贷款人。 这时贷款人将可选择继续享有额外保障或将保单退保领取现金价值。

kitkatlow

MRTA, 很多人都以爲是爲了財務規劃，減低風險而購買。卻不知道其實那是財團（銀行，保險公司）爲了保護自身而恆生的一種保險配套。

沒買過產業的人即使看了上述解析還不能了解什麽是MRTA。簡單來説，就是保險的一種。舉例：

小牛買屋，價200千。借180千，30年償還期。
一般上銀行都會強硬“建議”你買個保護180千的MRTA。該MRTA價格大概三五千，視借債人的年齡而定。

MRTA的用處是，在往後償還貸款的日子裏，萬一小牛有什麽三長兩短，導致不能償還貸款，該保險公司就會代牛償還所剩的貸款。

比如，小牛在買屋的兩年后突然歸西，由於已經償還了兩年的貸款，還欠銀行170千，那麽保險公司就會賠償170千給銀行，屋子歸小牛合法繼承人所有，而不必被銀行充公拍賣。

聼起來不錯哦？請看以下兩個例子。

1.小牛在買屋后29年終于歸西。由於已經償還了29年的貸款，還欠銀行兩千，那麽保險公司就會只需賠償兩千給銀行。屋子當然也是歸小牛合法繼承人所有。

2.小牛在買屋后5年搬家。把原有屋子賣掉，償還所有貸款。在其他地方再貸款買另一間200千的屋子。
那麽他原有的MRTA便會馬上結束，必須給多另外的一筆錢，為另一個貸款重新買另一個新的MRTA。MRTA是不能轉移的。如果小牛一生人買賣10間屋子，那麽他便要買十次MRTA。

以宏觀角度來看，MRTA不但能減少爛帳問題，還能給銀行跟保險公司帶來一定的收益。所以一精打細算的角度來看，MRTA簡直就是“搵笨”。

如果不買MRTA，有什麽方法可以確保在不時意外發生，無法償還貸款而又能解決掉銀行貸款，繼續擁有該屋子呢？

其實答案很簡單，而且還很老土。

忽然很累，不如看那位高人能回答這個問題。

Chiamlh

原帖由 kitkatlow 于 28-11-2005 07:56 PM 发表
MRTA, 很多人都以爲是爲了財務規劃，減低風險而購買。卻不知道其實那是財團（銀行，保險公司）爲了保護自身而恆生的一種保險配套。

沒買過產業的人即使看了上述解析還不能了解什麽是MRTA。簡單來説，就是保險的 ...

May I know the answer?

Thank you,

From Wilson

johnlim123

只是意外的话，买意外保险，很便宜，我买RM100，000，保18个月，才RM125。
kitkatlow大大，假如只是失去工作能力或收入(比如残废或严重疾病)，MRTA会賠償吗？

kitkatlow

ok 沒有人回答， 但johnlim123 得答案基本上已經很接近了。

johnlim123 ， MRTA是保死亡或永久性殘障，需要得到醫生的證明。萬一大病或意外住院沒有賠償，沒有入息，貸款不還屋子照樣充公拍賣。

與其買MRTA，倒不如跟身邊的保險界朋友買一份人壽+意外+住院保險。
我沒有確實的價格，但大概也跟MRTA差不多，三五千保200千吧，以一個25嵗的人來說。

1.那樣即使是不斷買賣屋子，類似的保險只需買一份。要是屋子越買越大的話，加保就行了。

2.要是大病，意外入院，一段日子沒收入，也可以索取一些賠償，足以應付銀行貸款。

3.以下個案，
“小牛在買屋后29年終于歸西。由於已經償還了29年的貸款，還欠銀行兩千，那麽保險公司就會只需賠償兩千給銀行。屋子當然也是歸小牛合法繼承人所有。”
如果小牛買的是人壽保險，那麽就可得到200千的賠償，扣除貸款，還有198千剩，很是划算。

今天這是講到這裡，下回再續。

p/s: 保險界大大請別乘機來此打廣告。。。

cari288

帖子下沉了, 差点"走鸡"

谢谢 Kit Kat 大大, 下一次要请你去巴黎饭店吃饭.

chinchai

Hi, Kawan神探 Kitkatlow大大,

   对! 对!  SORRY! SORRY!

那天在 "怡保聚会" 上台送给你的礼物, 太轻微了.

等来届再送, 等来届再送...........SORRY!!

.

kitkatlow

我正想北上找uncle吃面，現在竟然還有送禮，看來不用考慮了！！！

最近行情暗淡，不久前去過一趟新加坡，看有什麽好“撈”。

發現原來英國現在流行地皮投資，號稱4-7年賺300% -1000%！！！其囘籌不會輸給uncle過去的怡保地皮買賣哦！

過幾天我去探訪他們上兩個星期剛開的新分行，有什麽再跟uncle你談！！！

shuhjiunho

英国的房屋产贵得夸张。不过很讽刺性的，它还是一直增值。神探大大一点也没错，两三年开一个番，一点也不奇怪。真的是太讽刺了！要投资英国地皮，我做不到顺势投资这个方式，希望迟些价格回软，做个价值投资。

chinchai

Hi,  Kawan 神探 Kitkatlow 大大,

  英国随便买个足球员, 也要亿打亿零吉.

足球员的周薪过百万英磅 = 7 百多万零吉.

开玩笑!! 你大大以为, 我是亿万富豪咩 ?? (想买英国房地产). 发梦不要这么早啦!!

[ 本帖最后由 chinchai 于 6-12-2005 04:08 PM 编辑 ]

exterkirk

注意雪兰莪岸边的地皮。靠马六甲海峡。

政府就要‘投资’这些地方了。




[ 本帖最后由 exterkirk 于 12-3-2006 12:46 PM 编辑 ]

怎样可以成为产业经纪？？

TREX

（分享）关于房屋保險

转载自：http://www.sinchew-i.com  
版权：星洲日报


當您購買房屋，考慮簽訂保險保障是非常重要的。最重要的原因是：它能讓您和您的至愛後枕無憂，萬一不幸的事件發生，這將是一種財務上的保障。

購買房屋时，有兩項保險保障是您應該考慮的：

1. 業主保險／火險

在自然災害的情況下，例如水災、火災、暴亂、襲擊以及嚴重的破壞等，這類保險給予您的房產保障。至於擁有分層地契的房產，例如公寓或共管公寓，您則無需購買有關的保險，因為產業管理機構將會為整棟樓房購買保險。您必須確保向產業管理機構索取由保險公司發出之總保單的附屬證書，並將之交給您的金融機構。這是必須的，以確保金融機構知道有關的房產己經獲得投保，而無需再為您的房產購買另一宗火險保單。在這類情況下，您將會被要求把您在保險下的權利，轉移給金融機構。


2. 抵押人壽保險或抵押遞減定期保險

當借款人不幸完全殘障或是死亡，這類保險將清還有關房屋貸款的尚欠餘額給金融機構。保費一般上已經納入貸款額之內，而保費的還款期一般上也是分布至整個貸款期限。有關的保費僅徵收一次，並非以月計或年計。萬一提早完全繳清房屋貸款，您一般上可選擇要求退還未到期日的保費餘額，或繼續有關的保險保障。

金融機構擁有本身的顧問保險公司，大部份的這類保險公司均可替您安排有關保險，而保費則記入您的貸款戶口之中。

exterkirk

请问有那位住在雪兰莪岸边一带吗？


[ 本帖最后由 exterkirk 于 12-3-2006 12:48 PM 编辑 ]

kitkatlow

最近行情相當淡，看看書來提升自己。看到以下這則令我有所領悟的故事，特此分享。
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厲害的推銷員

  
一個鄉下來的小伙子去應聘城裏「世界最大」的「應有盡有」百貨公司的銷售員。

老闆問他︰「你以前做過銷售員嗎？」
　　
他回答說︰「我以前是村里挨家挨戶推銷的小販子。」

老闆喜歡他的機靈︰「你明天可以來上班了。等下班的時候，我會來看一下。」
　　
一天的光陰對這個鄉下來的窮小子來說太長了，而且還有些難熬。但是年輕人還是熬
到了5點，差不多該下班了。

老闆真的來了，問他說︰「你今天做了幾單買賣」

「一單，」年輕人回答說。

「祇有一單？」老闆很吃驚地說︰「我們這兒的售貨員一天基本上可以完成20到30單生
　意呢。你賣了多少錢?」

「300,000美元，」年輕人回答道。
　
「你怎麼賣到那麼多錢的？」目瞪口呆，半晌才回過神來的老闆問道。
　　
「是這樣的，」鄉下來的年輕人說，「一個男士進來買東西，我先賣給他一個小號的魚
　鉤，然後中號的魚鉤，最後大號的魚鉤。接著，我賣給他小號的魚線，中號的魚線，
　最後是大號的魚線。我問他上哪兒釣魚，他說海邊。我建議他買條船，所以我帶他到
　賣船的專櫃，賣給他長20英呎有兩個發動機的縱帆船。然後他說他的大眾牌汽車可能
　拖不動這麼大的船。我於是帶他去汽車銷售區，賣給他一輛豐田新款豪華型巡洋艦。」
　　
老闆後退兩步，幾乎難以置信地問道︰「一個顧客僅僅來買個魚鉤，你就能賣給他這麼
多東西？」
　　
「不是的，」鄉下來的年輕售貨員回答道，「他是來給他妻子買衛生棉的。我就告訴他
『你的週末算是毀了，幹嗎不去釣魚呢？』」

lyy7374

请问有谁知道如何转换屋地去商业地? (此产业已经是处商业地段了)
费用多少?
要多少时间来安排?

kitkatlow

不好意思，没看到你的问题。
基本上你的问题我是无法回答的，要看该产业在什么地方而定。

先告诉我在那里，什么产业好吗？

馬少

請問剛買屋子能馬上在轉手嗎？會遇到什麽問題嗎？還是完全不能賣要等五年才能買？還有會有什麽特別程序嗎？謝謝

kitkatlow

這要看是freehold 還是leasehold.
freehold馬上能，leasehold就要看運氣了。

不用等五年。只是五年内會有gain tax,跟銀行貸款penalty(如果你有借錢）。