分享 ~~ 置產‧新的好舊的妙？

追风人

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(轉載星洲日報)

房價高高在上，是小市民心中的痛，但買一棟屬於自己的房子，卻是大多數人一生的夢想，市面上房子如雨後春筍，光是二手產業與新產業就足以讓人抓破腦袋，然而花了畢生積蓄，卻發現夢寐以求的房子紕漏百出，無不叫人垂頭喪氣。

與其像泄了氣的氣球般沮喪，倒不如向《產業焦點》請來的兩名產業達人“過招”，一邊教你比較二手產業與新產業，一邊教你在產業到手後，把握檢查產業的“貼士”，至少讓你在置產前後無後顧之憂。

新產業與二手產業，究竟那個投資較可觀？前身為大馬產業經紀公會（MIEA）會長的Reapfield產業計劃行銷主管蘇瑪指出，兩者各有千秋，購屋決策離不開個人投資策略。

須摸清發展商“底細”

所謂新產業，即指由發展商推介到市面的住宅、商產或工業產等。蘇瑪認為，購置新產業時，首先須摸清發展商的“底細”，以避免受產業計劃擱置影響，不過近年，在政府嚴厲打擊下，產業擱置問題已略微改善。

此外，產品素質與發展商過去的發展紀錄也是民眾考量的指標，主要是這或反映發展商交貨的準時度。

蘇瑪提到，據點、租金回酬與產業過去5年的資本增值更是不可或缺的考慮因素，因為據點是產業能否釋放價值的關鍵因素；租金回酬說明相關產業能否創造可觀回酬；若該發展商過去5年的產業增值一致，新產業料維持相同趨勢。

至於已推介至租賃市場或作為二手銷售的已完成產業，他表示，探討因素除如以上的據點、資金回酬、過去5年資本增值，產業條件與契約類型對購買二手產業而言，也舉足輕重。

他解釋，當二手產業經過時間“侵蝕”，其條件說明了產業入住的安全性，而租賃契約或永久地契在進入二手市場後的時限，更決定了產業價值。

“永久地契一般增值較快，但也意味投資者需付出較多。”

考量因素：
新產業
― 發展商背景
― 發展商發展紀錄
― 產品素質
― 據點
― 目前租金回酬
― 產業過去5年的資本增值

二手產業
― 據點
― 目前資金回酬
― 過去5年資本增值
― 產業條件
― 租賃契約或永久地契

新產業vs二手產業
各有長短

你是否有以下經驗：產業左看右看無異，但就是缺乏人氣！然而，無人問津的產業一定不好嗎？蘇瑪不以為然，選擇產業就要親身探討，絕非隨波逐流。

他建議，置產時，應先問自己：預算多少？喜歡的產業類型，有地（Landed）還是分層（Strata）？二手或新產業？預期投資回酬與資本成長為何？追求的是短期還是長期回酬？希望從中釋放多少賺幅？

他分析，新產業與二手產業各有所長，例如比較新產業，二手產業往往需更多現金，因新產業更具融資便利，促使投資門檻較低。

他補充，購買新產業甚至可能獲得100%融資貸款，因為銀行一般根據估值來批貸，即使未獲得100%貸款，融資幅度一般介於90至95%，投資者也可能在首個月獲貸，但財務證明需非常強。

“反觀，二手產業的進入門檻較高，因為融資幅度偏低，一旦組賃期限減少，將更難獲貸。”

新產業租金或受挫

不過，相對二手產業，新產業除面臨計劃可能遭擱置風險，也可能面對產業竣工後，供過於求的局面。

他進一步解釋，當新產業計劃完工，投資者相續湧現，導致競爭激烈下，租金可能受挫，因此建議投資者在產業到手後儘快出租，以1年租約為基礎，1年後再把握更高租金。

“遲租或面對金錢問題，畢竟有人租總比房子租不去好。”

他也提到，新產業未能如二手產業，馬上看到租金，有地房產一般需時2年打造，公寓則需時3年。

儘管如此，新產業完成後的回酬較迅速，資本增值可能高達20至30%。

至於二手產業的風險，為必須背負舊產業的“歷史包袱”，如一些人可能因有人在產業裡自殺才有轉售念頭。

另外，新產業往往意味產業的新趨勢或生活方式，而且，為突顯競爭力，發展商將注入新元素來帶動潮流，更重要是，選擇項目較多，投資者可依自己喜好選擇景觀，惟若是二手產業，相信難有此優惠。

新產業的“福利”，還包括節省法律費，以及發展商的義務修補期長達18個月，即任何產業問題，買家能夠在期限內追究。

雖然二手產因需承擔法律費等，導致收購成本較高，但交易價方面，因為二手產業的賣家常在，所以具商議空間，新產業一般不二價。

不宜大手筆整修

目前，新產業可能包括一些基本設備，如冷氣、廚房廚柜，但仍需裝修單位的初步成本，二手產也需花錢整修，因而帶來額外費用。

他建議，若作為投資用途，購買任何產業後，不宜在裝修方面花費太多，若需支付訂金，最好先作產業估值，以防貸款不到，訂金被沒收的損失。

“相同的，要出售產業時，也最好做好產業檢查，瞭解相關問題，若產業條件良好，還能以更高價賣出。”

如何確定產業合理價？

看到附表高掛的產業價格，是否讓你大吃一驚？但該如何確定產業合理價，蘇瑪有一套基本的計算公式，但必須時刻記住，回酬決定購買價！

租金收入*12個月=每年回酬
每年回酬／7*100=價格
如：預計租金為每月2000令吉
按年總回酬為RM24000／7*100
產業合理價應為34萬2000令吉

蘇瑪不忘提醒，置產最重要還是投資態度，必須秉持信心與相信態度，同時不跟隨市場“追漲殺跌”（Herd Mentality）。

追风人

不跟隨市場“追漲殺跌”

他直言，好的收購機會隨時來，投資者應作好準備，作個精明投資者，並經常作研究，同時記得，長期而言，置產沒有絕對好壞時機，但也不能貪心。

“此外，還得掌握產業以外的因素，如社區與環境。”他也建議，民眾不妨針對特定產業，重新改造以加強價值，如把單層屋改成雙層屋。

另一方面，儘管經濟欠佳，產業市場去年表現仍維持適度，交易量達33萬7262項，值809億9700萬令吉，比較2007與2008年，分別是30萬9455與34萬零246項，值771億4000萬與883億4000萬令吉。

住宅次領域依然主導去年大部份交易，佔總銷量與交易量62.6與51.7%。

去年住宅領域的交易量達21萬1600項，值418億4000萬令吉，比較2007與2008年，分別達19萬9482與21萬6703項，值364億9000萬與413億令吉。



6大“貼士”檢視產業

產業到手，千萬不要以為就能掉以輕心，因為一不慎，霉運可能接踵而來，漏水、天花板參差不齊、地板瑕疵、水管破裂、窗戶“軋軋”作響……此時，萬萬不能光自嘆倒楣，把握自己權利，抱著“秋菊打官司”的心態，說不定在不用花一分一毫下，也能讓問題迎刃而解。

以下為Canaan建築檢查與修正服務註冊房產鑑定員康偉龍分享，檢視產業的6大“貼士”，且看他如何在產業檢視的“疑難雜症”中“見招拆招”。

瞭解交屋程序

康偉龍表示，首先一定要先瞭解交屋程序，經常有客戶向發展商提呈缺陷報告後，未獲發展商理會，或是發展商把矛頭指向承包商。

他鼓勵屋主向發展商追討相關費用，以保障權益，若未受理，屋主可提出法律訴訟，由法官判決。

瞭解“產業缺陷”定義

瞭解交屋程序後，民眾當然得把握“產業缺陷”定義，根據買賣協議的標準條款29.（1），如在購買產業後的24個月內，發現地段、建築或一般產業，任何與手藝或材料有關的缺陷、損耗或其他弊端，或建築實況與經管理局批准或說明的首與第4進程表的計劃與描繪不一，賣方必須在接收買方通知後的30天內，修理並糾正，同時承擔相關費用。

康偉龍強調，針對建築材料或建設素質，部份發展商可能要求屋主向建築師查證，或是表示產業的品質已獲建築師批准，屋主應接受，在這情況下，屋主也可向他們挑戰。

“曾經有人因不滿窗戶的凹痕、劃破痕跡與其他明顯的破壞，要求發展商更換整個單位，因為這是我們的權利。”

他舉例，天花板不平是許多新產業的問題，建議民眾站離天花板一段距離，藉外頭反射在天花板的陽光，檢查天花板的高低是否均勻。他補充，這種細節往往需至安裝照明設備時才會發現。

他也以窗戶問題為例，民眾檢視單位時，應確保窗戶容易打開，且不會發出任何聲音，很多時候，發展商都會對這些問題視若無睹，而消費者有義務檢查並提出問題。

瞭解建築領域標準（CIS7：2006）

新加坡政府建築業發展局（CIDB）制定了一套建設品質評核系統（CONQUAS），以對工程質量實行評定，讓購屋者在買屋前，以這項審核“分數”來衡量產業的建設品質。

康偉龍指出，一些發展商為提高產業認購率，常以“CONQUAS”字眼來作為產業賣點，然而，民眾不應被這評分系統過度“迷惑”，主要是評估方式可能僅涉及特定單位，非整棟建築的所有單位。

因此，若購屋者在高評分的產業中，發現自己的單位惡劣也不足為奇，所以，屋主詳細檢驗貨品始終是上策。

他也提到，QLassic為另一套建築評價系統，一些發展商也以此為指標。

處理缺陷的有效方式

康偉龍解釋，當發現單位裡的紕漏時，民眾向發展商投訴時，往往會犯下一些錯誤，如描述不清，以“更換所有大理石地板”、“窗口壞”與“更換新單位”等含糊字眼來說明。

他認為，民眾應列名那一扇窗或大理石出問題，主要是發展商通常不會更換所有窗戶或整個地板，也可能不會理會這種投訴，因為描述過於籠統。

他也提到，民眾經常犯下未明確確認缺陷的錯誤，同時沒有附屬缺陷的證據，其實，不妨照相，讓發展商更容易辨識缺陷。

他以“廚房的瓦牆有缺口和損壞”的例子分享，曾有發展商花了數月來認可投訴，主要是找不到受損的地方，因此建議購屋者，除了列出問題，也在缺陷上用貼紙注明，但千萬不要用留下永久痕跡的麥克筆，因為此舉可能反遭發展商控破壞單位。

最後，他強調，發展商前來處理前，民眾不能展開任何裝修工作，同時，切忌聯同發展商代表匆忙審視，因為解決問題需要充裕的時間。

追风人

投訴信的一般錯誤：
― 描述不清
― 未確認缺陷
― 未附帶缺陷證據
― 聯同發展商代表匆忙檢視

瞭解建築背景與使用情況

置產不像一般“賭注”，可以草草了事，瞎碰運氣，因為買產業通常涉及較龐大的資金，不想一失足成千古恨，就別忽略建築的每個細節。

康偉龍指出，建築完成年份是民眾需重視的一環，因為時間意味當年的建造方式，此外，瞭解建築類型，也能掌握損壞因素。

民眾也應瞭解，相關產業之前是否進行過任何修補工程，儘管賣方一般不會老實透露。

把握基本資料/背景
― 建築完成年份
― 使用類型
― 曾經進行的建造或裝修工程
― 曾進行的修補工程
― 鄰近地區的一般問題與缺陷

瞭解審視關鍵因素

康偉龍指出，結構元素、機電與工程、內部最後加工和屋頂系統都是產業審視關鍵。

他舉例，一間屋齡10年的產業，應確保其建築結構是否安全，如建築結構裂痕、開關器或水龍頭能否使用、屋頂漏水、水管破裂等，都可能帶來危險。

他強調，獲得新房子主權或簽署二手產業買賣協議之際，都應檢查建築的各角落。針對單位實質面積比原定小，他回應，屋主其實也可向發展商追討損失。



這個年代，置產不容易，要買一個“完美無瑕”的產業更有如不可能任務，雖然如此，瞭解新產業與二手產業之間的差異，並把握檢視產業的權利，至少能降低“錢”進產業的風險。

星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2010.06.05

我是松松

受教了,谢谢!

alesi616

有道理有道理....

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谢谢分享,又学到新知识了.