新屋VS二手屋 买屋心理战

lpsam89

新屋VS二手屋 买屋心理战
2009/10/19 1:20:45 PM
●陈华之报道


大部分人选择购买二手屋，最大考量是地点优势，其次才是房屋价格。

二手屋的优势在于所在地点的无可取代性，虽然屋况较为老旧，但是交通便利、附近有学校、生活机能完整，这些都是新兴社区所欠缺的，也是购屋者最大考量。

雪隆区产业买卖咨询顾问林仲坤指出，大多数消费者购买二手屋的第二大考量，就是希望能够买到比较便宜的房子，尤其是在密集型的兴旺住宅区。

二手屋风险较低

他对《理财第一》说：“购买二手屋的优势大致包括：价格比新屋便宜实惠；可立即使用；房地产价格飙涨时，二手屋屋涨价反应较慢，房地产跌价时，二手屋会跟进下跌；可事先了解房屋结构及附近居住环境、邻居等。”

购买二手屋的其他好处是风险较低。

“大部分新屋的售价会比二手屋贵，当然有一些地方和发展商购新屋，可能比在二手屋市场购买稍微便宜，但要面对的风险也相当高，因此在利润与风险两方面，如何权衡就看个人自己的判定。”

“二手屋的风险肯定相对较低，你可以看到房屋的情况、周围的环境是否理想，然后才决定是否要购买。”

对买家来说，购买的产业是座落在一个已发展起来的地区，不会有惊喜，当然也不会有“惊人”的情景，或意想不到的发展计划出现在周边。

销售与价格空间大

A.柏樑房地产仲介公司董事经理郑水兴指出，受到建材和其他成本高涨冲击的兴建中屋业发展计划相比，二手房屋将受到热捧，备受市场注目；由于二手房屋的价格较低，在涨风咆哮声中奇兵突起，屋价上涨空间特别大。

“二手房屋的成本不会受到百物腾涨影响，因此销售与价格空间很大，利润诱人，所以将会成为交易主流，至于进行中的建筑工程则承受油价催谷而大涨的建筑材料直接影响，导致屋价无可避免的跟着水涨船高，所以房地产长期来说肯定价格攀高。”

郑水兴觉得，中价房屋发展计划受到冲击的层面最大，因为建设这类型房屋的盈利胥视于建筑费而定，建材费用高涨造成发展商进退维谷，陷入窘境，而中价二手房屋的供量众多也造成新屋业发展计划的价格受到顶价束缚，变得无利可图，盈利大减。

郑水兴预计，手上拥有大笔资金的本地投资家会趁着二手屋价仍未上涨之际，四处浏览深具大幅上涨潜能的优质二手房屋，大事吸购充作屋库，以当长线投资，这一撮专业投资家虽然为数不多，却是真正赚大钱的一群。

找对产业经纪人·屋价要货比三家

林仲坤提醒有意购买二手屋的购屋者，要做到货比三家和找信誉良好产业经纪的两大需要。

为了避免被人哄抬价钱，他提供三种方法做为判断价格是否合理的参考：

（1）产业仲介公司的估价，而且要多问几家；

（2）收集附近房屋买卖的成交行情，可以从报章广告，网上买卖及银行房贷专员处询问；

（3）经验比较法：一般来说，可依照附近新推出的同类发展计划，予以折扣抵算－－新完成的新屋九折估算，10年左右的房屋约以七折计算，概算后可得参考价格。

此外，林仲坤表示，买房子除了买卖双方之外，还得加上房屋仲介与处理合约的律师，这些人扮演的角色都非常重要。

一般上，有意买二手房子的买主，第一个接触的必是产业仲介人或房屋经纪公司，他们将带领买主前去观察房子，不然就得直接连络屋主看房子。

“找一个信得过的产业经纪，是你会不会吃亏的关键。最好找信誉卓越的，找朋友介绍是一个好方法。”

购买二手屋 6个非问不可问题

房屋产权是否清楚

了解房子是属于永久地契或租赁地契，所座落的土地使用分区等情形。并注意出售者是否为房屋的所有权人，购屋须向所有权人购买，若非屋主亲自出售，至少也出示授权书。

屋龄多少、建筑与土地面积

二手屋最重要的屋龄、产权等问题，皆不可掉以轻心，若屋主或产业经纪有心促成交易，都不会拒绝买主的要求，如实奉告。万一屋主一问三不知，或含糊其辞者，房子显然存在不可告人的问题，建议买主还是尽速退出交易才是。

房屋屋况是否优良

应避免阴暗潮湿、太过偏远僻静的老旧公寓或排屋，会有转手不易的困扰。其次应注意房屋的正确面积？如果是公寓或组屋，该面积是否包含公共设施在内？屋内设备有哪些部分是在买卖契约的范围等问题，皆应于买合约书中详加载明，以免日后引起无谓的纷争。

仔细检查室内装修

如果看到全新装修视觉效果极佳的房屋，一定要更用心测试管线是否老旧、供水排水是否正常、是否有家具或设备只能看却不能用，并与屋主仔细确认房价所包含的物品及数量。

管理费用和停车位

如果是公寓或组屋，分摊方式及公共设施维护和使用费用，例如：健身房、泳池、其他俱乐部……等，须先了解以免增加未来住屋负担。停车位是否包含在屋价内，也是要关注的问题。要注意该停车位的种类、产权、规格及其计价方式。

有没有拖欠该缴付费用

一间屋子要缴付的费用不计其数，尤其是土地税。门牌税、产业增值税、排污费、水电费、管理费等等，所有费用在买卖成交前，一定要确保已经缴清。

有经验者可考虑二手屋 新手最好买新屋

雪隆区产业买卖咨询顾问林仲坤对《理财第一》分析说，由于近10年来，出现如1998年金融风暴冲击导致发展商倒闭的事件越来越少见，购买新屋面对的风险减低了不少，因此鼓励第一次买屋子的人，最好优先考虑买新建房子。

他说：“第一次买房子的大部分是年轻人，或年轻夫妇，他们可以等，而且对新社区的适应能力也比中老年人强，而且他们的房子讲求新颖的设计。所以，新屋子比较能够满足他们的需求。”

购买兴建中的房屋，需要等24个月（有地产业）或36个月（分层产业）的时间，才可能领取新屋的锁匙，这段期间，个人可以进行一些规划。

至于购买已建好的房屋，在签署买卖合约后的3 个月内，需要完成交易程序，至多也是获得1 个月宽限期，但这个月买主必须支付利息给卖主，视买卖合约所草拟的条文如何说明。

目国内大部分私人屋业发展都是采取“先售后建”的预售性方式兴建，即购屋者在签署买卖合约后，发展商就会开始征收费用。

搁置屋业计划已很少

这也导致购屋者必须长期缴付目前所租住的房子租金和房屋贷款利息，以及承担无法偿还贷款被列入黑名单的风险，然而，搁置屋业计划问题一旦发生，却非一朝一夕就能解决，甚至曾出现拖延逾10年仍未解决的情况，成为购屋者挥之不去的梦魇。

根据房屋及地方政府部截至今年2 月底的数据，全国搁置私人房屋发展计划总共有156 项。

不过，林仲坤指出，近年来发生屋业计划被搁置的个案已经很少，风险降低了很多。

他说，对于那些已经有买屋、买楼、买店的“老手”，不论是投资或自用，地点优越的二手屋或二手店，都是值得考虑的目标。

他说，巴生谷地区很多区域的发展已经接近饱和，有地房产的建设几乎已经所剩无几，因此这些地区的二手屋买卖，已经凌驾于新屋买卖之上。

吉隆坡市区不用说，外围地区如孟沙、八打灵再也、旧巴生路周边，甚至是新兴城镇如蕉赖和蒲种，单层排屋、双层排屋、半独立和独立别墅，新建的房子都已经不多，价钱自然昂贵，因此二手屋的市场特别发达。

“如果你要选择在这些地区买屋，除非买高级公寓或普通公寓，否则已经不容易买到有地房产。”

购买二手屋 6大衡量指标

另外一名产业经纪叶绍平对《理财第一》指出，以他从事房屋买卖经纪十多年的经验，提出6 大衡量指标，供有兴趣购买二手房地产的买方参考：

（1）自身的财务状况

买房子最先要问的是自己口袋到底深不深？能买多少价位的房子？他说，新屋当然人人喜爱，但新屋往往价格较高，因此建议要先衡量自身的财务状况，再决定买新屋或是旧屋。

例如，吉隆坡旧巴生路一带的双层排屋，新建的价格至少40万令吉起跳，有些甚至逼近百万令吉；如果是二手屋，很多地方还可以找到20万至40万之间的二手屋。

（2）周边大环境

如果周边环境仍属新开发区，或是新城镇等空地仍多的区域，建议选择屋龄较短的二手屋，未来较有保值空间。

（3）周边小环境

若旧屋离轻快铁、车站等重大交通建设近，附近又有大型商业中心和霸级市场，肯定比什么都没有的新住宅区好。

（4）发展商品质很重要

与某些口碑不佳的发展商的新发展计划相比，知名发展商的住宅区反而较具有增值与保值空间，住起来也比较安心。

他说：“巴生谷地区有些著名发展商的双层排屋，十多二十年的，都不需要大幅度装修；反之，一些信誉较差的发展商，3到5年的屋子都已经很难卖出去。”

（5）当地屋价比较

如果当地屋价明显不合理，旧屋与新屋之间价格差异过小，宁选新屋不选旧屋，因为没有了地点优势的差别，新屋肯定更受欢迎。

（6）风险问题不可小看

买新屋尽量选已经或接近完工的新屋，购屋风险都比较小，差不多等于买二手屋，如果是预售屋，买方要负担的风险比较大，怕发展商倒闭以及处理后续问题，消费者比较没有办法掌控。

振益

上述评论的分析蛮中肯    。。。