[ 研究 ] 这套简单投资方法。{ 你觉得可行吗? }

Focus

每年投资1间RM200,000的产业，贷款30年，年租金回酬9%。
7年后共有7间， 把第1间卖掉RM200,000.

你觉得可行吗？
说说你们的看法.

[ 本帖最后由 Focus 于 2-9-2009 01:36 PM 编辑 ]

u18

LZ 为什么7年后把第1间卖掉？？

crystal1234

一间卖掉， 然后还清其他贷款，退休享福？

投資小子

LZ可以解释的详细一点吗？

jasonhanjk

先来一些数字：

Down payment RM40k
Loan RM160k, 30 years @ 3.55%.

Rental RM1023
Mortgage RM722.94
Profit RM300.06
ROI 9%

7年后，re-finance 从拿 RM160k 贷款。
Rental profit + Amortization = RM45,819.76
第一间房子还是你的，同样拿了9%ROI。
但是你有新的资金再买多一间9%ROI的房子。

Focus

就是要大家一起讨论的。
讲到太清楚，就没有东西讨论了。

白奶人

年租金回酬9%是有保证的吗？

我发觉理论上是可行的，但实际上有一定的难度。
不是很熟悉房地产的人，会有一定的难度。

比如说：
1.投资哪里的产业？
2.不能保证以后稳定的租约。（两三年后还有人租吗？）
3.liquidity的问题。
4.租客，房屋所产生的问题。（需要有人去跟进）

jasonhanjk

能拿多少巴仙是看你的本事。

年租金回酬9%是最基本的。
而我的最高只有25%。
有些人可以拿到50%。

都市人

有些银行开始谨慎处理如我们这般贷款的case。

我和家人联名购买的产业和油棕地，总共贷款超过百万，银行已经把我们列为过度贷款的族群 ，所以我们的贷款必须有很足够的理由和资料，最基本的就是银行里的定存，不管那一家银行，总之我们的贷款银行都能够知道。

所有的贷款的供期不能延迟，最好是多付，对下一单的贷款才会有帮助。

如果这样的投资必须选择有多元化租户的地区，不能只依赖某一个种类的租户，如某间学院，某间工厂，要能够有多元化租户的地方才能够马上把有关产业出租，减少空置的时间。

我和KL的agent有谈过，那里的看房子过程就是一个“快”，最好马上见面看房子，然后马上签合约，和交deposit，不然很快就会被另一个agent带走，那里的产业多到数不清，和我处理的方式完全不同。

雨后的秋林

几个月的美国金融海啸的美国人就是这样买多多的房屋而"赖野"的, 只有一时的周转不灵就大祸临身。

都市人

原帖由 雨后的秋林 于 31-8-2009 15:47 发表
几个月的美国金融海啸的美国人就是这样买多多的房屋而"赖野"的, 只有一时的周转不灵就大祸临身。

所谓”次级房贷“就是没有能力购买房屋的人向银行借了钱（可能是银行的误导）
，买了根本买不起的房子，最后还不了房贷，房子被银行回收拍卖也卖不出去。於是银行资
金短缺，商家向银行借不到钱，周转不灵，个人也因信用紧缩从银行借不到钱，花不成没到
手的钱。购买力减弱，当然就无法再从中国进口商品了。中国卖不出堆积如山的货物，经济
当然受影响了。

其实“次级房贷”就是“用明天的钱”的典型例子。在美国常听到”美国梦“这三个字，认
为拥有自己的住房就是美国梦的一部分，好像拥有房屋是与生俱来的权利一样，只要在美国
就应该如此。但很多美国人根本没有购买房子的能力，银行就用很低的活期利息把钱借给他们，
到第二年或第三年利息涨了，还不起房贷的人就遭殃了。在以往房价年年上涨，可以把房子
卖了还钱，殊不知拍卖屋太多，造成房价大跌，甚至不抵房值贷，而且根本卖不出去。这
是一批崇尚自由经济的经济学家认为根本不可能发生的事竟然发生了，对美国经济有深远的
影响。

为要拯救经济，美国政府动用了巨额款项来救银行，为何要救银行？要了解这一点就
先得了解信用对美国人的重要；美国人基本是靠信用（借钱）为生的，借不到钱就活不下去
。买房子，买汽车，缴学费，开公司，都要借钱，而借钱就得上银行。银行若是无钱可借，
那经济就要停摆了，这在资本主义的社会是绝对不允许发生的，所以要大力拯救银行。银行
沦落到今天这个地步，多少也是银行自己的过错，因为太想赚钱（贪婪），把钱借给无力归
还的人（借钱之前不查借钱人过去还债的纪录），造成钜大的亏空。为了怕再度受损，银行
目前是有钱也不敢出借。联邦政府於是向银行大力融洽资金，重振金融市场。是否有成效，
谁也不知道。

这是中国一位对经济有研究的人在部落格里的分析。在美国发生次级房贷风暴后，马来西亚的经济体制是被国际赞扬的，因为马来西亚的房贷并没有发生泡沫式的膨胀，所有的贷款必须根据房子本身市场的价值，而且贷款人必须有良好的贷款记录。不像美国是根据买卖合约的价格贷款，没有根据市价贷款，所以次级房贷对美国经济的打击才会那么大。

[ 本帖最后由 都市人 于 31-8-2009 04:41 PM 编辑 ]

jasonhanjk

并不是可能，而是肯定。
为了赚钱嘛！

新加玻和本地有些银行也会误导人家。:@

Focus

原帖由 白奶人 于 30-8-2009 04:58 PM 发表

年租金回酬9%是有保证的吗？

我发觉理论上是可行的，但实际上有一定的难度。
不是很熟悉房地产的人，会有一定的难度。

比如说：
1.投资哪里的产业？
2.不能保证以后稳定的租约。（两三年后还有人租吗？）
3.liquidity的问题。
4.租客，房屋所产生的问题。（需要有人去跟进）

当然是没有保证。 有保证的东西也可以反悔的例子很多。
投资本来就是要投资自己熟悉的领域，
否则就变成赌大小了。。。。。。。。

原帖由 投資小子 于 29-8-2009 12:54 PM 发表
LZ可以解释的详细一点吗？

应该很详细了。  还需要什么资料？

原帖由 crystal1234 于 29-8-2009 12:49 PM 发表
一间卖掉， 然后还清其他贷款，退休享福？

你觉得可行吗？

原帖由 u18 于 29-8-2009 12:25 PM 发表
LZ 为什么7年后把第1间卖掉？？

你觉得呢？

Focus

回复 9# 都市人 的帖子
我弟弟的顾客拥有8间产业， 在买第9间产业时，银行只批准60%的贷款。

白奶人

我想请问大家，你们都是从事些怎样的工作呢？
我也想学学你们，起码networking会比我广。

有打算两三年后转行，想做点survey。

crystal1234

原帖由 jasonhanjk 于 29-8-2009 01:35 PM 发表
先来一些数字：

Down payment RM40k
Loan RM160k, 30 years @ 3.55%.

Rental RM1023
Mortgage RM722.94
Profit RM300.06
ROI 9%

7年后，re-finance 从拿 RM160k 贷款。
Rental profit + Amortization  ...

就拿jasonhanjk 的数据来分析

case1: 每年都把多余的profit300各自放进贷款扣本金~

七年后
第一间：还欠 RM107,672.25
第二间：还欠 RM115,965.55
第三间：还欠 RM123,970.02
第四间：还欠 RM131,695.72
第五间：还欠 RM139,152.35
第六间：还欠 RM146,349.31
第七间：还欠 RM153,295.61

卖了第一间 RM200,000, 赚 RM200,000 - RM107,672.25 = RM92327.75
1.1   如果还清了第二间的贷款，还剩 RM23637.80, 还需两年时间还清才有现金流。两年没钱啊~
1.2   不然就还了第二间的贷款，然后拿每一间profit 300当作生活费，只有RM1800一个月，不够啊~ 不过三年后第二间贷款还清，有RM2523现金流，还不错吧~

得空再分析其他的case~

[ 本帖最后由 crystal1234 于 2-9-2009 02:25 PM 编辑 ]

soon520

原帖由 白奶人 于 31-8-2009 09:35 PM 发表
我想请问大家，你们都是从事些怎样的工作呢？
我也想学学你们，起码networking会比我广。

有打算两三年后转行，想做点survey。

我是mortgage executive。。。
housing loan的。。。。
你打算转去哪一行哦。。？？

soon520

这里不错哦。。。
又有得上课了。。。
呵呵呵

Focus

u got it! 恭喜恭喜。

crystal1234

不过不卖掉更好吧~因为那是asset 啊！

case 2: 每年都把多余的profit300 存进第一间

七年后
第一间：还欠 RM26,038.35
第二间：还欠 RM139,998.90
第三间：还欠 RM143,634.65
第四间：还欠 RM147,143.78
第五间：还欠 RM150,530.71
第六间：还欠 RM153,799.66
第七间：还欠 RM156,954.77

卖了第一间 RM200,000, 赚 RM200,000 - RM26,038.35 = RM199,973.96
还清第二间和第三间, 第三间尚欠 RM83,659.60.
然后拿每一间profit 300当作生活费 + 第二间的屋租, RM2523现金流~
十二年后才能还完第三间了～　
其实和第一个case大同小异吧～　就看你打算怎样玩这个金钱的游戏～