谁认为房地产是一很好的投资项目？

coolguy88

谁认为房地产是一很好的投资项目？你们认为它能为我们带来财富吗？
本人认为这是房地产商，用来骗消费者的技俩。

一个人如果买了RM200K 的房子，跟银行借了RM150K
供完后利息大概是RM120K-RM130K。(15年供期)
RM50K + RM280K = RM330K 没包过LAWYER & STAMP FEE。

如果RETURN 一年 10% = RM20K
6-7 年就可以回本。
但事实真的有入他们说的10% 吗

还有房地产的变现率很低。

请诸位发表你们的看法。看看小弟有没有说对。

heamq

我觉得房地产不是一个很好的投资项目。
平均的回酬应该是银行存款利率和贷款利率的之间，
也是说如果定期存款的利率是3。7％，贷款利率是4。7％的话，
眼光差的就得到少过3。7％，眼光好的就能得到高过4，7％回酬，
平均回酬可能就是在于3。7％到4。7％。

过去，
大城市的房地产回酬很高是因为外地人涌入，引发需求，
小城镇的房地产回酬应该从来都不高吧！

以前我国的人口30％是住在城市，70％住在乡下，
现在我国的人口65％是住在城市，35％住在乡下，
城市化的效应之下，再加上以前的家庭有很多孩子，
城市的人口增长率很高，当然房地产就增值很快。

以后，
还能有多少人从乡村涌入城市呢？
35％乡村中的部分人口涌入65％人口的城市，造成的效应不大吧！
再说现在城市里的家庭都选择少生孩子，
那些家庭只有一男一女的话，
女儿嫁出去，儿子娶媳妇回来，根本就不需要另外买房子了。

nayiq

我觉得有的做，我们以最保本及保守的方法来做，你的每年租20k有点难度，我们就降低来看，以屋价的0.5%月租租出去，每年租12k。以下是我的一些算法，大家有兴趣不妨看一下。记得，你开始付出的成本只有RM57k左右，每个月多给RM200多。最后15年内变成200k（肯定不止，15年屋子地点好的话起200%也不稀奇，RM400~500k不难达到），这是一项非常难得的投资。

nayiq

假设：
屋价RM200k，银行贷款RM150k，贷款利息是5.75% fix 15年，利息为74210.72
头期钱RM50k，loan and S&P legal fees + stamp duty共RM7,100
记得你所付出的成本只有：RM57,100

做法1：
现在我们计算每个月租金为屋价的0.5%，就是RM1000。
房屋每个月供款为RM1246。
就是说你每个月只需多付RM246。
15年后贷款供完，你的成本变成RM246 x 15年 x 12个月 + 原本的RM57100 = RM101,380
结论就是你用RM101k买了一间RM200k的屋子，平均每年return 8.47%
如果15年后能卖RM400k，平均每年return 21%
如果15年后能卖RM500k，平均每年return 28%

做法2：
同以上做法，每年加租金3%，平均每年return 8.81%
同以上做法，每年加租金10%，平均每年return 11.5%

做法3：
同做法1，继续组10年，每个月RM1000。那10年的平均每年return为11.8%，平均25年的每年return为9.8%
同做法1，继续组10年，最后再卖RM600k，那10年的平均每年return为51.3%，平均25年的每年return为25.6%

coolguy88

你说的是IDEAL PLAN，你的WORST PLAN 呢？ 如果没人租呢，还是租了但拿不到钱。这都是WORST PLAN。还有到目前为止，我还只看到新屋才能RETURN 50% 老屋RM400K，应该是有价无市吧。 换个比喻，一个地区的新屋RM200K，而它附近的20年老屋也买RM190K ( N年前买RM50K，算赚了吧) 你会买新的还是旧的？可能有人会买旧的，但可能性很低。因为N年前本人打算买旧屋，但进去一看。可能还要多拿100K来装修。 还有就是投资店屋，它的期限更短。因为一个地区的旺周期大概是AROUND 10年。10年一过，可能就会变成死城。可能还会给周围的发展影响，比如没位PARKING等问题。 这是小弟自己这几年观测回来的论点。

希望各位多多请教

harimau

我认识不少人是靠房地产发达的。

他们是 contractor、装修佬、设计师、风水佬、家私佬、...

aries81

对有钱人--答案=是
对没什么钱的--答案=不是

coolguy88

原帖由 harimau 于 13-7-2008 01:59 AM 发表
我认识不少人是靠房地产发达的。

他们是 contractor、装修佬、设计师、风水佬、家私佬、...

那些你所说全都是赚我们消费者的人，他们一定好赚。
靠房地产发达的人是那些发展商，而不是我们这些小投资者。

nayiq

原帖由 coolguy88 于 13-7-2008 01:32 AM 发表
你说的是IDEAL PLAN，你的WORST PLAN 呢？ 如果没人租呢，还是租了但拿不到钱。这都是WORST PLAN。还有到目前为止，我还只看到新屋才能RETURN 50% 老屋RM400K，应该是有价无市吧。 换个比喻，一个地区的新屋RM200K， ...

肯定的，凡是投资都有风险。idle plan或worst plan决定在自己的眼光。

如果一两年都没人租那可能是自己倒霉；如果是连续10年都租不出去或卖不出去，那我觉得很大可能性是自己眼光不到位，没做足功课。再不然就是真的倒大霉，譬如说本来是一个旺市，一夜之间被水淹。

富爸爸教人买地产的时候，也说过一句，买地产不能赌，譬如说你在一个荒芜地区看到一块很便宜的地，你买了下来，这个时候你就是在赌了，这种情况如果输了，你不能怨人。你要买的是一个你真正看到未来的投资，如果真的发生意外，该投资变得无价，那就真的倒霉了。但类似这种情况如果功课做得足的话，你能把该意外发生的可能性减至最低。他意外发生的概率会比股市甚至是信托来得小，取决于你的眼光。

如果你要说的是一个毫无意外的投资，那不鼓励投资地产了，放FD吧。

coolguy88

原帖由 nayiq 于 13-7-2008 01:34 PM 发表


肯定的，凡是投资都有风险。idle plan或worst plan决定在自己的眼光。

如果一两年都没人租那可能是自己倒霉；如果是连续10年都租不出去或卖不出去，那我觉得很大可能性是自己眼光不到位，没做足功课。再不然就 ...

其实富爸爸投资的不是一两间，而是和发展商合作来投资。
不知你有真的了解书里所说的吗？
我也不是说几十年租不去，我所要说的是房地产真的那么好投资吗？如果我们只是一个小市民。
因为房地产不是几千块的玩意而。

coolguy88

原帖由 都市人 于 13-7-2008 05:04 PM 发表


LZ对产业投资有阴影？为什么只往坏的方面想？我们投资是希望能带利，我们要克服的是坏的因素。

我喜欢投资产业，以前是公寓，现在是condo。还没投资前先调查市场租金，然后才投资，一切就在我们的掌握之中了。 ...

不是我对产业投资有阴影，而是我分析时会先想WORST PLAN。如我WORST 时应该如何处理。
就如李家成所说的，当你决定游到对岸时，你应该也要有力气游回来。
而看你的贴我会发现你投资房地产都投在高级公寓。因为你扣完费用，你还会有10%RETURN。
还有就是你的本钱很多，因为你的供期都很少。我分析的对吗？
我开的贴是要说如果那些小市民没本钱，又不能投资高档公寓时。
房地产真的有如你们所说那样好赚吗？

PropertyAgent

cool 先生
投资一向来都是要本钱的
如果不需要本钱，又想赚钱
我看有点难喔……

你在开贴时说，
“谁认为房地产是一很好的投资项目？你们认为它能为我们带来财富吗？”
现在又说，
“我开的贴是要说如果那些小市民没本钱，又不能投资高档公寓时。
房地产真的有如你们所说那样好赚吗？”

大家只是分享经验和看法，希望不要为了赢而争吵

kitkatlow

朋友们，

你们都很有耐性，小弟见笑了。

jasonhanjk

一间$65k的房子卖$20k，每月租金$650.
每年租金$7800

S&P 写$22k。
跟银行借$22k的90%，$19.8k。
贷款30年，汇率7%；每月还$131.73.
每年还$1580.76.

$200还卖主.
$2000还经纪.
$1500还律师.
总共$3700.

每年利润: $7800-1580.76 = $6219.24

ROI = $6219.24 / $3700 X 100% = 168%

nayiq

原帖由 coolguy88 于 13-7-2008 10:43 PM 发表
其实富爸爸投资的不是一两间，而是和发展商合作来投资。
不知你有真的了解书里所说的吗？
我也不是说几十年租不去，我所要说的是房地产真的那么好投资吗？如果我们只是一个小市民。
因为房地产不是几千块的 ...

没有，没有读完，我用一天时间就看完了穷爸富爸了，所以没仔细看。

不过我读完后，该书给了我一个启示，我有50k downpayment的话，我不会买200k的屋子，相反的，我会买400k~500k的，就算我打工收入只有每个月RM3000。

还有，我还是觉得分散投资会很好，举例：30%地产，30%股票，30%信托，10%保险等等的分配。

[ 本帖最后由 nayiq 于 14-7-2008 10:53 AM 编辑 ]

nayiq

原帖由 kitkatlow 于 14-7-2008 08:53 AM 发表
朋友们，你们都很有耐性，小弟见笑了。

我这几天一直在算我的储蓄，要如何将我的储蓄开番，股票，信托，地产都研究了一番，所以见他开此贴，进来切磋切磋咯。

jasonhanjk

原帖由 nayiq 于 14-7-2008 10:50 AM 发表
没有，没有读完，我用一天时间就看完了穷爸富爸了，所以没仔细看。

不过我读完后，该书给了我一个启示，我有50k downpayment的话，我不会买200k的屋子，相反的，我会买400k~500k的，就算我打工收入只有每个月RM3000。

还有，我还是觉得分散投资会很好，举例：30%地产，30%股票，30%信托，10%保险等等的分配。

一本穷爸爸富爸爸是不够的，我收集90%富爸爸系列的书，每一本都有不同的学习及智慧。
当然读了第三次，却发现之前读过但没发现的新智慧。

当你还50k时，你在buy asset。但真正能赚大钱是会buy asset and create asset。
不要分散投资，FOCUS!

coolguy88

你在开贴时说，
“谁认为房地产是一很好的投资项目？你们认为它能为我们带来财富吗？”
现在又说，
“我开的贴是要说如果那些小市民没本钱，又不能投资高档公寓时。
房地产真的有如你们所说那样好赚吗？”

大家只是分享经验和看法，希望不要为了赢而争吵



对了，大家都只是分享经验和看法。
在此我要说的就是，5%的掌控了95%的财富，而95%的人却只掌控了5%的财富。
所以我开的贴和我所说的都没冲突。
我是那个95%里的人，而不是5%里的人。
所以我会问房地产真的会为我们这些95%里的人带来财富吗？因为这是很多发产商和书刊常说，你们要快买，因为房地产是一个很好的投资。
恕不知却让我们这些95%里的人，供到没完没了。
还有就是我们本钱低，会给利率吃光我们的RETURN。

kitkatlow

我个人断定你并不理解产业市场的操作方式，只从自己片面的负面看法来分析研究。
请多花时间亲身了解，还有多看点书，以及多认识人。

jasonhanjk

原帖由 coolguy88 于 14-7-2008 02:17 PM 发表
对了，大家都只是分享经验和看法。
在此我要说的就是，5%的掌控了95%的财富，而95%的人却只掌控了5%的财富。
所以我开的贴和我所说的都没冲突。
我是那个95%里的人，而不是5%里的人。
所以我会问房地产真的会为我们这些95%里的人带来财富吗？因为这是很多发产商和书刊常说，你们要快买，因为房地产是一个很好的投资。
恕不知却让我们这些95%里的人，供到没完没了。
还有就是我们本钱低，会给利率吃光我们的RETURN。

10%的人掌控了90%的财富，而90%的人却只掌控了10%的财富。
如果您是拥有90%的人的想法，你很难致富。
很多发产商和书刊作者都是90%的人，跑去听他们干嘛？
穷人听了穷人致富的方法，到最后还是穷人。