有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

pingpung

在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢，
但事實往往不是如此。
有錢人購屋以地段、大屋為優先考量的。
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。

購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋
一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？

首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。

大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。

然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

自住屋難獲利
其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！
因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。

pingpung

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「地点！地点！地点！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買地点不好的房屋，而郊區就代表了地点的不佳。

地点不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？

同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。

更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，依此經驗，因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。

pingpung

購屋錯誤三有錢人不會先買成屋，後買預售屋
一般人依直覺思考購屋，總認為購買成屋因為看得到，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，成屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？

首先，成屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），

即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
但如果投資人真正拿計算機打打，銀行利息就要付出約6％至7％），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。




預售屋潛力佳
在未來2至3年裡，投資人通常只要付出房屋總價的10％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。
相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
。
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買成屋的，因為成屋基本上不是一種好的投資。

其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有2至3年的興建期（房屋才會蓋好）。
所以，相對於成屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是成屋所無法比擬的。

pingpung

購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？

就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，
不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！，為什麼呢？



有錢人先選區域，後選擇景觀，在都會中，有些景觀是稀有的才值錢。因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。

還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。
對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！

pingpung

購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。

如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。

在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。

為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。

有錢人的抉擇
有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。

世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！

前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！

jasonhanjk

購屋錯誤一:有錢人不會先買小屋，後買大屋。

先买小屋是正确的。应为不了解房地产，买小屋来牛刀小试。
即使亏，也亏小。在重亏损学习，转亏为赚。
重复购买小屋，当经验增加，再买大屋。

jasonhanjk

購屋錯誤二：有錢人不會先買郊區，後買市區。

郊區或市區不是选择的要点。
通常是要找在好地点有问题的房子。

jasonhanjk

購屋錯誤三：有錢人不會先買成屋，後買預售屋。

当买屋时就赚才是有钱人的秘诀，所以会买成屋，而不是預售屋。

cyc6211

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤
這篇文章是針對台灣的房地產。
台灣地少人多，大馬是地多人少。
對我們來說不一定適用。

deadlifter

不怕得罪說句：有錢人會先買大屋，因為是有錢人，所以不介意且有能力承擔買貴屋的風險，因為回報率大。
如果是資金不足而經驗又不足的話，那麼先買小屋是一個穩陣的投資方法。

原帖由 jasonhanjk 于 17-6-2008 09:45 PM 发表
購屋錯誤一:有錢人不會先買小屋，後買大屋。

先买小屋是正确的。应为不了解房地产，买小屋来牛刀小试。
即使亏，也亏小。在重亏损学习，转亏为赚。
重复购买小屋，当经验增加，再买大屋。

jasonhanjk

原帖由 deadlifter 于 18-6-2008 01:27 AM 发表
不怕得罪說句：有錢人會先買大屋，因為是有錢人，所以不介意且有能力承擔買貴屋的風險，因為回報率大。
如果是資金不足而經驗又不足的話，那麼先買小屋是一個穩陣的投資方法。

Robert Kiyosaki 其中一个朋友是个很成功的Entrepreneur。因为不了解房地产而资金全赔了。
别因为认为自己很成功,有钱而乱投资。

编辑：不要怕得罪，我们多多沟通，讨论。

[ 本帖最后由 jasonhanjk 于 18-6-2008 10:35 AM 编辑 ]

deadlifter

老兄，Robert Kiyosaki 那個很成功的Entrepreneur，應該不會買一間屋就把他全部的资金全赔了吧？你都說是房地產，可能他買的是一整個計畫，但我們在討論的是一間屋。舉這個Entrepreneur例子用在這篇文章上有點離題。其實，自己能力負擔得起，買一間大一點卻又貴一點的屋，又何妨？好一點的東西，profit margin大一點嘛。
註：我那間可負擔的起大屋，或許就是你口中的小屋吧？

大家都是討論討論，不會放在心上。

原帖由 jasonhanjk 于 18-6-2008 10:23 AM 发表


Robert Kiyosaki 其中一个朋友是个很成功的Entrepreneur。因为不了解房地产而资金全赔了。
别因为认为自己很成功,有钱而乱投资。

编辑：不要怕得罪，我们多多沟通，讨论。

jasonhanjk

你读错了吧。我在讲他的朋友。
Succesful entrepreneur会离题吗？不折不扣的有钱人喔。

註：我那間可負擔的起大屋，或許就是你口中的小屋吧？
我的小屋是50k以下。
大屋超过一百万。

请问你的profit margin，is it cashflow or capital gain?

deadlifter

我是指他那個entrepreneur，不是他本人。
小屋真的很小，50k很多地方都找不到。
大屋1M又太多，雖然我有一個朋友，第一間屋就買過1M的，不過他是用來自住。
profit margin當然指capital gain，我們是討論有地屋，不是公寓喎。

原帖由 jasonhanjk 于 18-6-2008 05:16 PM 发表
你读错了吧。我在讲他的朋友。
Succesful entrepreneur会离题吗？不折不扣的有钱人喔。

註：我那間可負擔的起大屋，或許就是你口中的小屋吧？
我的小屋是50k以下。
大屋超过一百万。


请问你的profit margin ...

jasonhanjk

在新山随便找都有20间50k或以下的房子。

你的投资理念是capital gain，而我是跟随富爸爸的cashflow.
不管是地屋或公寓，都属于房地产。

harimau

原帖由 jasonhanjk 于 17-6-2008 09:45 PM 发表
購屋錯誤一:有錢人不會先買小屋，後買大屋。

先买小屋是正确的。应为不了解房地产，买小屋来牛刀小试。
即使亏，也亏小。在重亏损学习，转亏为赚。
重复购买小屋，当经验增加，再买大屋。

先买小屋，然后买大屋，再搬进大屋，然后把小屋租出去，是可行的投资方法。

harimau

原帖由 jasonhanjk 于 17-6-2008 09:49 PM 发表
購屋錯誤二：有錢人不會先買郊區，後買市區。

郊區或市區不是选择的要点。
通常是要找在好地点有问题的房子。

马来西亚的有钱人都住在郊区 - Damansara, Country Heights, ...。

市区贵屋住的大多数是外国人，打工仔来的，不算很有钱，薪水比较高而已。

harimau

原帖由 jasonhanjk 于 17-6-2008 09:55 PM 发表
購屋錯誤三：有錢人不會先買成屋，後買預售屋。

当买屋时就赚才是有钱人的秘诀，所以会买成屋，而不是預售屋。

有钱人是买地盖屋。

有了地皮，找发展商合作。

jasonhanjk

原帖由 harimau 于 19-6-2008 04:24 PM 发表



有钱人是买地盖屋。

有了地皮，找发展商合作。

这也是正确的。找发展商合作，再卖预购屋。而非买。

jasonhanjk

原帖由 harimau 于 19-6-2008 04:21 PM 发表



马来西亚的有钱人都住在郊区 - Damansara, Country Heights, ...。

市区贵屋住的大多数是外国人，打工仔来的，不算很有钱，薪水比较高而已。

自己住跟投资,不能用同一个观点.