招标拍卖房子的时候要注意什么?

brickportal

超笨无比 发表于 2-7-2021 08:28 AM
还有个lelong house很常出现的陷阱, 那就是caveat

lelong house owner往往都是经济困扰欠下一屁股债, 债主很可能申请了冻结令caveat

你事先不清楚的情况下买了有caveat的lelong house, 你必须在3个月内成 ...

呃可能是这样。但该单位是在银行贷款下，银行有最终优先权将其出售以减少损失。 不是其他债务人。

Ongss

超笨无比 发表于 2-7-2021 08:28 AM
还有个lelong house很常出现的陷阱, 那就是caveat

lelong house owner往往都是经济困扰欠下一屁股债, 债主很可能申请了冻结令caveat

你事先不清楚的情况下买了有caveat的lelong house, 你必须在3个月内成 ...

对，这个 Caveat 是问题。

2010年，Damansara Heights 有间 Bungalow 被拍卖。原屋主的卖价低于银行债务，第一位买家在没换 Title之前就大事装修。原屋主也没 Top Up 还清债务。结果银行拍卖，每次没买家就降低10%，最终第二买家出现，以 Reserved Price 标到已经装修好了的 Bungalow，看似好康，可是，第一买家一直放 Caveat，已经11年了，官司还没结束。赚到的是原屋主，拿了第一买家的钱，又从银行拿到余额。苦的是第一和第二买家，11年了，房子还是空着。

还有Cheras一块地，卖价很低，可是，很多人不知道 TNB 放了 Caveat，该地段会征用做高压电塔，买到的人可要倒霉了。

所以，新手最好找一个可靠的Agent，了解一切风险才下手。

brickportal

A private caveat will lapse after a period of six years, unless it is extended by way of a court order. In applying for a court order for extension, the application must meet the following tests:

    Show that the caveator has a caveatable interest.
    Query whether the caveator’s claim has a serious question to be tried in court.
    Ascertain whether on the balance of convenience, it would be better to allow a caveat to remain in force until a trial.

A private caveat may also be removed by order of a court, if challenged by a caveatee under section 327 of the National Land Code.

Through this process, the caveatee must prove to the court that the caveat lodged against the property is invalid.

If this is successful, the caveator must prove that there is a valid and actionable reason for the caveat if it is to remain in force.


https://www.propertyguru.com.my/ ... tes%20to%20official,interest%20of%20claim%20of%20title%20over%20a%20land.

超笨无比

Ongss 发表于 2-7-2021 10:12 AM
对，这个 Caveat 是问题。

2010年，Damansara Heights 有间 Bungalow 被拍卖。原屋主的卖价低于银行债务，第一位买家在没换 Title之前就大事装修。原屋主也没 Top Up 还清债务。结果银行拍卖，每次没买家就降低 ...

有caveat为什么还转到名然后装修？

Ongss

brickportal 发表于 2-7-2021 10:02 AM
高手来了....
感谢您的意见。我学到了一些新东西......



但仍然关于successful bidder案件，我认为他们找到了一些证据并将索赔从 430 万缩减到 60 万。但60万仍然是一个很大的支付金额


一旦拍卖过程 ...

不算高手，只是有些经验。

Successful Bidder 有在报纸刊登启示，要求物主在特定日子清除机械，可是物主没现身，过后Successful Bidder 报案说机械被窃。可是，法庭全部将责任放在Successful Bidder 身上。如果你有律师朋友，给他案件Reference ，他们可以download ,你就可以知道内情。

Ongss

超笨无比 发表于 2-7-2021 10:55 AM
有caveat为什么还转到名然后装修？

第一买家装修的，他以为原屋主会top up 让银行同意转名。原屋主后来没 top up ，银行拍卖后时，第一买家才放 caveat 。Successful Bidder （第二买家）申请庭令撤销，第一买家又重新放入，搞了10多年。

超笨无比

Ongss 发表于 2-7-2021 11:10 AM
第一买家装修的，他以为原屋主会top up 让银行同意转名。原屋主后来没 top up ，银行拍卖后时，第一买家才放 caveat 。Successful Bidder （第二买家）申请庭令撤销，第一买家又重新放入，搞了10多年。

owner很无良, 第一买家很傻很天真, 第二买家倒十辈子的霉

地产经纪.约翰

Ongss 发表于 2-7-2021 10:12 AM
对，这个 Caveat 是问题。

2010年，Damansara Heights 有间 Bungalow 被拍卖。原屋主的卖价低于银行债务，第一位买家在没换 Title之前就大事装修。原屋主也没 Top Up 还清债务。结果银行拍卖，每次没买家就降低10%，最终第二买家出现，以 Reserved Price 标到已经装修好了的 Bungalow，看似好康，可是，第一买家一直放 Caveat，已经11年了，官司还没结束。赚到的是原屋主，拿了第一买家的钱，又从银行拿到余额。苦的是第一和第二买家，11年了，房子还是空着。

还有Cheras一块地，卖价很低，可是，很多人不知道 TNB 放了 Caveat，该地段会征用做高压电塔，买到的人可要倒霉了。

所以，新手最好找一个可靠的Agent，了解一切风险才下手。

看不太明白，原屋主被拍卖低过银行欠款，照理来说应该是银行拍卖，买到的钱归银行。这样的情况下，原屋主怎么赚到呢？再说，银行拿不回所有欠款，原屋主还是欠银行钱的。

brickportal

brickportal 发表于 2-7-2021 10:48 AM
A private caveat will lapse after a period of six years, unless it is extended by way of a court order. In applying for a court order for extension, the application must meet the following tests:

  ...

我认为这是律师服务中“土地搜索 land search”的一部分。 Caveat仅持续 6 年，可以通过法院命令撤销。 需要咨询律师，



当房产拍卖时，原业主不能一次又一次地提出Caveat，因为他欠债没有权力。
如果Caveat如此轻松无条件地申请，那么欠银行很多钱的人就是赢家......


所以这意味着如果您赢得了拍卖单位，您必须聘请一位称职的律师进行检查并尽快将其转移到您的名下。

如果担心，您可以在竞标之前先聘请律师进行搜索。 这可以减少以后的一些麻烦。

Ongss

超笨无比 发表于 2-7-2021 11:34 AM
owner很无良, 第一买家很傻很天真, 第二买家倒十辈子的霉

对，owner 是挂牌公司董事，2010年公司PN17，后来有咸鱼翻身，不方便放地址和名字，Sekali 被起诉毁谤。

Ongss

地产经纪.约翰 发表于 2-7-2021 11:36 AM
看不太明白，原屋主被拍卖低过银行欠款，照理来说应该是银行拍卖，买到的钱归银行。这样的情况下，原屋主怎么赚到呢？再说，银行拿不回所有欠款，原屋主还是欠银行钱的。

原屋主好像签了SPA需要Top Up,可是却没执行。第一买家太天真，将SPA余额汇给银行。我猜是cash buyer 。银行拍卖价格好像是低于市价30%，银行收到第一买家，加上拍卖的钱，扣掉债务，余额当然还给原屋主。你要资料的话，我得找出file number，你叫你的律师朋友下载给你了。

aalbertliew

Ongss 发表于 2-7-2021 01:16 PM
原屋主好像签了SPA需要Top Up,可是却没执行。第一买家太天真，将SPA余额汇给银行。我猜是cash buyer 。银行拍卖价格好像是低于市价30%，银行收到第一买家，加上拍卖的钱，扣掉债务，余额当然还给原屋主。你要资料 ...

这故事感觉银行和原屋主一伙。

brickportal

地产经纪.约翰 发表于 2-7-2021 11:36 AM
看不太明白，原屋主被拍卖低过银行欠款，照理来说应该是银行拍卖，买到的钱归银行。这样的情况下，原屋主怎么赚到呢？再说，银行拿不回所有欠款，原屋主还是欠银行钱的。

约翰，你明白吗？我还是和你一样的疑惑。。

A：房主

B : 第买家

C：银行

A&B签订SPA合同，B向A支付了约定的金额，B似乎没有通知C要求对房子的所有权。 在这种情况下，拍卖应该被取消。

关键问题：SPA 是否已执行并向 LHDN 支付印花税？ 看来也是律师的问题....他们没有检查细节。



第一买方可以起诉 B 不执行 SPA。

这就是为什么他可以申请Caveat来停止交易。


过了几年，我也想知道为什么C又要再次拍卖该物业。 我猜B只选择地支付贷款分期付款。当银行没有拿到待定金额时，他们再次拍卖房子，
直到 D)，第二个新买家出现。



所以，这个故事告诉我们，如果是这样的拍卖单位，最关键的是银行的记录。

A必须参加拍卖过程并向银行清偿债务并要求单位所有权

Ongss

aalbertliew 发表于 2-7-2021 01:31 PM
这故事感觉银行和原屋主一伙。

其实银行不管的，他们只按章行事，问题是那个原屋主。

自从知道这个例子后，凡是遇到经纪介绍便宜货，售价低过 Redemption Value，我就会跟经纪说：在拍卖场等候，不会买了。所有什么Personal Guarantee 会 Top Up 的承诺，我都不接受的。

超笨无比

Ongss 发表于 2-7-2021 03:10 PM
其实银行不管的，他们只按章行事，问题是那个原屋主。

自从知道这个例子后，凡是遇到经纪介绍便宜货，售价低过 Redemption Value，我就会跟经纪说：在拍卖场等候，不会买了。所有什么Personal Guarantee 会 Top ...

老鸟agent会在auction前一天才做landsearch

地产经纪.约翰

Ongss 发表于 2-7-2021 01:16 PM
原屋主好像签了SPA需要Top Up,可是却没执行。第一买家太天真，将SPA余额汇给银行。我猜是cash buyer 。银行拍卖价格好像是低于市价30%，银行收到第一买家，加上拍卖的钱，扣掉债务，余额当然还给原屋主。你要资料 ...

不需要那么麻烦下载。我只是好奇，原来第一个买家竟然帮屋主settle欠款，却没有转到自己的名下。
他的律师不知道在做什么的。

而原屋主这样做已经是double sales了。

Ongss

超笨无比 发表于 2-7-2021 03:23 PM
老鸟agent会在auction前一天才做landsearch

对，现在可以上网查，我的律师朋友很好，她帮我做只收成本费用RM50多而已，我买到会自动给她办理。

Ongss

地产经纪.约翰 发表于 2-7-2021 04:33 PM
不需要那么麻烦下载。我只是好奇，原来第一个买家竟然帮屋主settle欠款，却没有转到自己的名下。
他的律师不知道在做什么的。

而原屋主这样做已经是double sales了。

5、6年前，那些官司的文件可以上网看，现在archive 了，要付费才能下载。原屋主没有double sales， 第二次是被银行拍卖。第一买家天真，接受原屋主的承诺。

地产经纪.约翰

哦哦。是的，没注意到第二次是银行拍卖。

超笨无比

Ongss 发表于 2-7-2021 05:27 PM
对，现在可以上网查，我的律师朋友很好，她帮我做只收成本费用RM50多而已，我买到会自动给她办理。

对于auction, 别太早做landseach, 前一天才做, 以免owner出古惑