请问房贷利息和抉择

lumpee

请问现在的房贷利息去到多少了？目前问到的有
PBB- 4.5% 和UOB4.45%

大家都如何选择，有什么需要考量。谢谢。

NormanChew

您好，

除了以上两间银行，
不知道您有没有兴趣了解与以上两间银行所不一样的贷款配套？

一般上目前市场的银行都在跑浮动利率，
也就是Base Rate ,
每3个月可进行一次调整。

根据马来西亚历年来BLR的历史，
1997年曾经最高攀上12.5%的高峰。
而近几年从2009年到2015年，短短5年的时间，从5.55%起到6.85%。
平均每年增加0.21%。
而本月马来西亚也有3间银行把BLR再次调升至7% 左右。

而为了避免房贷利息的调升而造成您的贷款供期越来越高，
在此向您推荐固定利息的贷款配套，
利息终生不起，让您的贷款利息不再是一个增加您负担的未爆弹。

如有兴趣了解详情，
欢迎inbox我进行更深入的了解。

Regards,
Norman Chew
Mortgage Loan Executive

NormanChew

补充一点
Base rate 是由各家银行自行制定，可反映出各銀行的融资成本。個別銀行的貸款管理效率、定期存款、呆賬等，也會直接影响利率。

舊有的Base rate，是銀行加入賺幅后再根據借貸者的償還能力提供折扣，基準率則不會進行任何折扣，直接顯現各別金融機構的真實利率。

lokecl

NormanChew 发表于 19-1-2016 06:14 PM
补充一点
Base rate 是由各家银行自行制定，可反映出各銀行的融资成本。個別銀行的貸款管理效率、定期存款 ...

如果银行的base rate底，这代表银行没有财务问题？

NormanChew

lokecl 发表于 19-1-2016 11:54 AM
如果银行的base rate底，这代表银行没有财务问题？

银行的Base rate 定下的原意其实是让用户参考银行的资金运转概况。

也希望通过这个Base Rate让银行了解自己的资金来源cost of expense 和cost of funds是多少

控制自己的成本，再加上利润，从而造就银行不会因为亏损而导致银行周转不灵的情况发生。

但是就个人意见而定，第一个好处的效果形同虚设。

Base Rate低就表示没有财务问题吗？不见得。

举个例子 :
Maybank   >>> Base Rate 3.2% + Profit Rate 1.35%  = 4.55% Efficient Rate
Public Bank >>> Base Rate 3.65% + Profit Rate 0.6% = 4.45% Efficient Rate
OCBC Bank >> Base Rate 3.99% + 1.06% Profit Rate = 5.05% Efficient Rate

从这里我们看得出，最低的Base Rate 未必是最低的Rate。
也未必带出Maybank的负债最少。

再看一下Malaysia现在的OPR ，overnight policy rate , 银行的隔夜利率。
目前维持在3.25% ， 也就是说银行最低资本Cost of funds 至少都3.25%了，而3.2%的资本合理吗？

除此之外顺便可以看看银行的Klibor , 里面除了OPR 之外，
占最大幅度的就是我们存进去的Fixed Deposit ,
相信大家都知道最近本地银行都在进行FD优惠，甚至于4.5%都比较常见。

但在这里我们举一个common的例子，4%。

比如银行现在拿一笔钱，100万去借给贷款者，本钱4%，贷款利息4.6%, 赚取价差0.6%
也就是说100万的贷款一年赚6千.....
好做吗？

NormanChew

最简单得出的结论，

BASE RATE 其实刚刚投入市场不久，

刚刚满一年时间，

市场现在除了用户之外，银行也还在适应期的阶段，

所以如果顾客坚持选择要Base Rate的话，

我会建议顾客在Effective Rate相同或相差不远的情况下选择Profit Rate较为低的

毕竟Profit Rate签了下去就fixed了

而Base Rate的话，每三个月，当银行觉得6千不好赚了的时候，

他都可以选择起你。

相信1997年有供过屋子的，

都还历历在目，伤疤好了没有我就不知道

但是这里表过不谈

lokecl

NormanChew 发表于 19-1-2016 08:05 PM
银行的Base rate 定下的原意其实是让用户参考银行的资金运转概况。

也希望通过这个Base Rate让银行了 ...

我也是在想一些银行如何赚那么多钱。

＂最近本地银行都在进行FD优惠，甚至于4.5%都比较常见。＂

有人说因为银行没有钱借出去，所以用这种方法来得到更多资金。你对此有什么看法？

NormanChew

lokecl 发表于 19-1-2016 12:10 PM
我也是在想一些银行如何赚那么多钱。

＂最近本地银行都在进行FD优惠，甚至于4.5%都比较常见。＂

个人见解吧。

这个的确是很大的原因。

如果今天HONG LEONG 的 FD 4% , Public 4.5% ,

你有100千要存的话，你会选哪一间？

换个角度， 如果今天全部顾客都把钱存去Public，

Hong Leong的资金周转会不会有问题？？

那么Hong Leong会不会为了竞争，把FD利息起到4.5% / 4.6%???

我们都不知道.... 但是可以给你知道的是，

1997年的BLR 12.5% , Fixed Deposit rate是大约 10.5%.....

lokecl

NormanChew 发表于 19-1-2016 08:25 PM
个人见解吧。

这个的确是很大的原因。

１９９７利息过高，这也维持不久因为经济变的越来越差。

arionb212

lokecl 发表于 19-1-2016 07:54 PM
如果银行的base rate底，这代表银行没有财务问题？

如果银行的base rate底代表这间银行傲视同群！tmd赚最多就是它咯！
PBB Maybank

lokecl

arionb212 发表于 19-1-2016 08:29 PM
如果银行的base rate底代表这间银行傲视同群！tmd赚最多就是它咯！
PBB Maybank[/backcolor ...

好像很厉害的样子

NormanChew

lokecl 发表于 19-1-2016 12:28 PM
１９９７利息过高，这也维持不久因为经济变的越来越差。

1997年银行利息起得高的原因有二。
1. 银行需要资金周转
2. 银行要控制不要让更多新用户贷款。

讲一个结论，如果银行现在的房屋贷款利息起到12.5%, 你会在现在买屋子吗？
答案我相信多数不会吧。

但是借着下来了的就会被影响，利息就被起到Double Up。
这个只是紧急措施，在那一年里面维持银行的运营，
但是如果长期的话，对银行的影响其实更大。

所以维持了一年过后就下调到10.5%
然后在每年慢慢调回健康水平

lokecl

NormanChew 发表于 19-1-2016 08:39 PM
1997年银行利息起得高的原因有二。
1. 银行需要资金周转
2. 银行要控制不要让更多新用户贷款。

其实INDONESIA的利息１１％-１２％是很正常的事。现在利息应该也是大概这个数字。人人还是在买屋子。看起来他们比我们还更有本事。他们１９９７的利息最高去到３８％

NormanChew

Malaysia的BLR以历年平均计算，

国家银行的官方网站上BLR平均维持在7-8%

那么会不会某个程度上我们还需要感恩了呢

哈哈...

lokecl

NormanChew 发表于 19-1-2016 08:54 PM
Malaysia的BLR以历年平均计算，

国家银行的官方网站上BLR平均维持在7-8%

人也必须学感恩生活才不会那么苦

NormanChew

同感

lumpee

NormanChew 发表于 19-1-2016 06:13 PM
您好，

除了以上两间银行，

请问怎么保证终生不起。。。。。。。他不想赚吗？

NormanChew

lumpee 发表于 20-1-2016 03:03 AM
请问怎么保证终生不起。。。。。。。他不想赚吗？

这真的是一个很好的问题
从来没在这里解释过


在letter offer 和 loan agreement里面有写明
The AIA Home Loan is a fixed rate housing loan that offers peace of mind by locking in a fixed rate

是一份有stamping的，Legally的保证。

至于不想赚吗？
想啊！但是AIA的背景和银行不一样。
AIA的背景是保险公司，保险公司的资金来源和银行不一样。

银行的资金会根据行情进行调整，KLIBOR和OPR都会造成影响，FD利息起，OPR起，甚至过度Inflation
都会造成银行资本提升。

AIA的资金来源就是保险收入，人们长年累月的买了保险，而例如一份每个月两百的保单里面，这些都是保险公司固定收入，保险公司做的就是投资，把保客的钱拿去赚更多钱，所以会出现HighRisk的股票与基金投资，也有了Low Ri s k的房贷投资。

基于资金来源的稳定性，4.99%的终生不起的Fixe d Rate就不存在“不想赚吗？”的问题

lumpee

NormanChew 发表于 20-1-2016 01:55 PM
这真的是一个很好的问题
从来没在这里解释过

如果将来跌的话，可以要求扣息吗？我知道很难跌，哈哈

NormanChew

lumpee 发表于 20-1-2016 07:09 AM
如果将来跌的话，可以要求扣息吗？我知道很难跌，哈哈

一样的， 如果银行的利息有个万一，
跌了的话，你也可以和银行要求做Revise Interest。

所以是可以appeal的，如果有万一的话。
但还是subject to approval 。

今天我们说房产是一个投资，长期性的Holding Period才叫投资嘛....
而长期性来说，Base rate 面对潜在的无限增长风险。
而这所谓风险恰好能以我们的Fixed rate抵消掉。

举个例子：
RM300k的贷款，每个月可能多一个RM50的供息，抵消利息增长的风险，12.5%的情况而言，每月供期从RM1500变成RM3200，
几乎是双倍以上的增长。

而如果你选择的是Base Rate，也是可以去赌一场，但是，High Risk , Low Return 。
你承担RM1700的风险，赌赢了，赢RM50，赌输了，你输RM1700。