打房征高房产盈利税 民众慌张易陷3大误区

williamnkk81

与时拼经 ．打房征高房产盈利税 民众慌张易陷3大误区

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•经济 •财经新闻 •2013-11-02 •新闻由中国报提供

报导：邱佩勋
政府大幅调涨房产盈利税“打房”，让那些已投资房产者担忧不已，有意投资者也因此举棋不定。但专家提醒勿自乱阵脚，最重要是掌握这项税负的运作，避免陷入房产盈利税误区。
政府在2014年财政预算案中，大刀阔斧调涨房产盈利税，明年1月1日起，我国居民在购买房产后3年内脱售，将被征税高达30%。
　税务专家兼辩护与事务律师钟贵发博士指出，我国仍有许多人对房产盈利税的操作一知半解，常被高税率“吓到”而陷入误区。
　“大部分人只留意房产盈利税率的调动，造成往往只要房产盈利税率调高，他们就担忧房价是否受到影响、又是否应该缓一缓投资房产。”
取决房产持有期
　他说，正因为民众对房产盈利税操作的不了解，很容易就掉入税务误区。因此要精明投资产业，就得先掌握盈利税的操作。
　贵发也是世纪大学资深研究员，他点出民众易掉入的三大误区，这包括不了解征税率、可扣除的相关开支等。
　他坦言，个人投资房产当然希望房产会增值，能从脱售房产中获利。若在持有5年内脱售，房产盈利税自然而然会列入投资者考量里。
　“脱手房产时应课多少房产盈利税，往往让投资者陷入迷思。”
　他指出，房产盈利税率是取决于房产持有期，也就是从购买房产当天，即签署房子买卖合约当天开始算起，直到脱售的那一天。见表如下：

<-------------------持有期-------------------> 购买房产        脱售房产 （签署买卖合约）        （脱售日）误区１ 房产持有期VS征税率
大部分人都知道，房产盈利税率由持有期而定。但常混淆应该课征哪一年的房产盈利税率，尤其还有不少人误以为是根据购买当年的房产盈利税率。
　常如提问如“我在2010年购买房子，至今已持有3年，若现在脱售获利，是否根据购买当年（2010年）的房产盈利税率来课征呢？”或“我在2009年购买产业，2009年豁免房产盈利税，那么我现在脱售获利是否不用缴房产盈利税？”
　钟贵发指出，政府课征的房产盈利税率是根据脱售当年实行的巴仙率。意即个人在2014年脱售房子而获利，将根据2014年实行的房产盈利税率。
　“须知道，何时购买产业只用来计算产业持有期。这点非常重要，千万不能混淆。”
误区2 可征税盈利VS脱售房产盈利
民众可能会问：“只要所有和经商有关的开支都可以扣税；那么，是不是只要和房产投资有关的开支都可以扣除，减低房产盈利税？”
　钟贵发说：“其实不是的。这是另一个务必注意、千万不要掉入的误区。”
　他说，房产盈利税多少除了取决于持有期，也得视脱售房产的获利，即可征税盈利（Chargeable gain）。可征税盈利，和一般上对脱售房产盈利的认知是不同的。
　“可征税盈利是房产买价和卖价之间的相差，当中的买价和卖价须要经过调整。”
　卖价须先扣除以下的支出：
◆维持与增加房产价值的费用（例如：扩充房子的支出）
◆捍卫产权的支出（例如：律师费）
◆脱售房产相关的费用（例如：房产代理商费用、律师费、转让费、印花税、寻找买家的广告费等）
　买价的计算如下：
计算房产买价   令吉 令吉 支付于卖家的款额   XX 购买产业的相关费用（例如：转让费、寻找卖家的广告费、印花税、律师费等等）   X 　   XX （减）     房产损坏的赔偿金 X   保险赔偿金 X   该房产没收的保证金/抵押金 X （X） 房产买价   XX　钟贵发提醒说，不是所有和房产有关的开支都能够扣除。就像房贷利息，自2010年1月1日起，已经不能再加入买价中调高买价。这也意味，可征税盈利将更高。
误区3 房价涨跌VS无关盈利税
在房产盈利税率调高的这段时期，也许会有许多人暂缓房产投资，有些则抱著观望态度，暂时不要投资房产。
　钟贵发指出，这些人是担心著房子会随著房产盈利税率的调高而卖不到好价钱。
　“坦白说，房价的涨跌，是受此房子的发展商是否可靠（正在建筑当中）、房子地点所影响，与房产盈利税率高低无关。”
打击房产投机错打无辜民众
政府大幅调高房产盈利税率，旨在打击进行炒楼投机活动的投机者，却没想到，误打误撞“打”到一些无辜民众。
　钟贵发认为， 这些无辜人士只想通过投资房子来累积财富，并非有炒楼投机的想法，万没有想到政府会大幅提高房产盈利税率，让他们如今不知如何是好。
　他把这些无辜者归类为两种，即房产投资者和误中“圈套”的一群。
1. 房产投资者 -- 尤其计划2014年脱售的个人
为了吸引民众购买房子，银行降低房贷利率、发展商免除房产建筑期间的利息。这些优惠对想要投资的个人，尤其中低收入人士来说，是个投资黄金机会，因而开始投资房子。
　这些人原本打算只要房子增值得让他们满意，就能以一个好价钱脱售房子。由于当时房产盈利税不高，只有15%或10%不等，甚至是5%，这群投资者原本想著，就算被征盈利税，也同样会脱售房子，毕竟可以从房子的资本升值中“抵消”。
　但2014年预算案调高房产盈利税率，却打乱了他们的投资计划。
　举个例子，个人在2010年购买房产投资，原本打算持有4年，即2014年的时候脱售，预计会被课征5%盈利税。因为在2010年，第4年脱售房子仅被征5%盈利税；如今却必须被征20%盈利税。
　那些在2012年投资房产、打算在2014年脱售的个人，原预计会被征10%盈利税，如今却必须被课征30%。
钟贵发点评 可在今年内售房
大幅调高房产盈利税率对这群投资者来说是不公平的。原先进入口袋的15%或20%盈利，突然变成得缴付的税务。加上这群人大多属中低收入者，盈利损失相当显著。
　钟贵发建议这些有意在明年脱售房产的个人，不妨在今年（2013年）脱售房产，以享有较低盈利税率。
2. 误中圈套的一群
为了鼓励人民购买房子，发展商无一不想尽办法。有些业者和银行合作，免除房子在建筑期间或首几年的房贷利息，即发展商承担利息计划（DIBS）。有的则著重宣传，打著“房子一建好，就可以出售获利”的旗号。
　这些旗号无疑会吸引一些贪小便宜、想一夜致富之辈。这群人中不乏没能力供房的人。
　他们几乎都有著“乐观”心态和态度，认为：“我现在买房，既享有低首期，房子建筑期间又无需给利息，何乐不为呢？只要房子一建好，我就卖掉获利，就这样几乎没有成本的获利。”
　有的预想“反正房子建筑需要时间，也许到时候我有能力偿还房贷了呢？就算无法供得起，大不了就卖掉嘛！”
　但天下没有白吃的午餐，也没有白拿的钱。天底下没有这么划算的事情，不过这群人依然无法认清事实。
钟贵发点评 买房得预设状况
买房者一定要预设状况，例如“万一房子卖不出，自己是否有能力偿还房贷？”或“就算成功卖出，那笔盈利是否足以让个人偿还房贷和缴付房产盈利税呢？”
　一旦房产建好，尤其明年建好的房子，个人将需要偿还房贷和利息。要是不能偿还房贷，很大可能还会破产。
　建议因获利而误陷房产投资圈套者，不要急著将房子在2014年卖出，应该和银行商讨房子融资，以继续持有房子，又或者，个人和亲人一同联名一起供。
　“若真的要脱售，也应该延迟多一年，直到2015年经济起飞的时候再将房子脱售，到时房价起升赚取更高盈利，房产盈利税率也比较低（持有多一年），也不会面对破产的危机。”
　总括来说，个人在投资房产前，必须三思而后行，更必须掌握相关知识和操作，包括房产盈利税，才能精明投资。
背景．2010年以来第3度调高
我国居民若购买房产并持有超过5年后才脱售，将不会被征房产盈利税。
　在购买后5年内脱售，自2014年1月1日起，将被课征30%、20%或15%不等的房产盈利税，视持有期而定。
　持有房产3年内脱售，将被征税高达30%；第4年和第5年脱售房产，房产盈利税率也分别提高至20%和15%。
　这次已是政府自2010年重新课征房产盈利税以来，第3度调高房产盈利税。
　以下为参考表：
购买后 房产盈利税率 自2014年1月1日起 2013年1月1日-2013年12月31日 2012年1月1日-2011年12月31日 2010年1月1日-2011年12月31日 3年内 30% 15% 10% 5%   10% 5% 5% 第4年 20% 10% 5% 5% 第5年 15% 10% 5% 5% 第6年及以后脱售 0% 0% 0% 0%