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楼主: tboontan

房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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 楼主| 发表于 21-9-2013 10:23 PM | 显示全部楼层
如何选房贷?  2013-09-20 15:20 http://www.nanyang.com/node/565526?tid=686

商业社会竞争强烈,银行家为了满足客户的需要和需求,推出林林总总的房贷配套,以供客户选择。

除了贷款额,房贷的种类会影响你每月供期款额以及整体的贷款成本;所以,身为精明的投资者,必须搞清楚各种房贷的差别,最重要是利息如何计算。

我国基本贷利率(Base Lending Rate,简称BLR或基贷率)目前企于6.6%,那是国家银行在2011年5月11日开始实施的基率。

目前,大多银行提供的房屋贷款征收的利率,大概是基贷率减2.4%,也就是说目前大概是4.2%。

评估房贷配套


相对过去以及目前区域国家的利率,我国房贷利率的确偏低,这也造就更多人趁着低息时刻,以自居或出租房子再融资,以此套现再作其他投资或开销。
在物色银行提供的房贷配套时,必须仔细分析评估后,再选择符合自己需要和需求的贷款,向有关银行申请房贷。

我国有多家银行都有提供房屋贷款,而每家银行提供的房贷配套可以说是包罗万有,这也常常让人眼花缭乱。个人的需求和能力(每月承担的供款)都不同,而且利率会直接影响借贷者的流动资金,因此个人在房贷时务必经过仔细的考量。

房贷配套可分3种

基本上,房贷配套可分成3种:

定期贷款:
贷款者须每月摊还固定款额(贷款加利息)给银行。此配套适合有固定收入的经商和受薪人士。

透支贷款:
你可自由摊还贷款额,贷款的利息则是根据每日的欠款余额来计算,因此其利息往往会比定期贷款的利息高。
这种配套比较适合高收入的专业人士或商人;专业人士拥有专业的技能、知识和经验,让他们在转换工作上有较大的自由,选择高收入的工作。
而生意人来往现款有时会很多,若是超出供生意周转所需,大可增加偿款房贷,以此来减低利息开销。一般上,收入越高,就能摊还较大的贷款数额。

定期和透支贷款二合一:
定期贷款和透支贷款的混合,部分贷款通过每月固定摊还,部分贷款则自由摊还。

房价决定借贷幅度
银行会根据房子价值(市价或购买房子需支付的价格)来决定批出的房贷款额(借贷幅度)。
借贷幅度最高可达房子价值的95%,但若是第三套房贷,则最高仅能贷款70%;商用房产则不受此限制。

此外,银行也会根据房子的种类、地点、贷款者的年龄和收入来评估所批出的房贷款额。
相对的,当借贷幅度越高,贷款者每月需偿还的数额也就越高。

利率偏低可借机投资房产

净收入=毛收入-预扣税-公积金-其他欠款

利率以外其他考量

除了房贷的利率,个人也应考虑其他的因素,包括该银行的信誉、是否提供专业、有效率和可靠的服务、该房贷配套的偿还期限、每月需偿还的款项等。

另外,你也必须考量当中是否额外收取其他利息以外的费用,如:律师费、手续费等。
大多银行大概需要一至两个星期来评估个人的房贷申请,但有的银行甚至高效到可在24小时或48小时内确定批准与否。

应询问清楚申贷程序

申请房贷时,要确保过程顺利,你也应询问清楚申请贷款需准备的文件以避免任何的延误。一般上,所需要的有关文件包括身分证、最新3个月的薪水单、最近期的税务表格或EA表格、房屋买卖合约或发展商的合同等。

除了分析个人所得的收入以外,银行也会分析个人过往的信用卡记录和现今所欠的债务,来决定是否批核个人的房贷。

鍾贵发博士 世纪大学资深研究员 辩护与事务律师

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 楼主| 发表于 24-9-2013 03:54 PM | 显示全部楼层
经济学家:产业盈利税增至30%
预算案或出招打房


  2013-09-24 07:58

(吉隆坡23日讯)经济学家预测,为抑制被投机炒高的房价,政府或将在2014年财政预算案中出招打房,包括倍增产业盈利税(RPGT)至30%等。
防止信贷泡沫破裂

“为了确保房地产市场的健康,我们预测预算案将推介某些针对性措施,来抑制过度投机活动所导致的房价高涨。”

联昌国际经济研究部总监李兴裕,在今日发布的“2014年财政预算案预览”分析报告中这么指出。

为了防止我国出现信贷泡沫破裂的情况,李兴裕认为政府将在即将于10月25日宣布的2014年预算案中,可能作出下列相关宣布:

1)外国人购房门槛,从50万令吉翻倍至100万令吉。

2)检讨产业盈利税征税架构,包括把现有15%税率倍增至30%。

3)对购买3个或以上房地产,征收更高印花税。

4)把现有第3个或以上的70%房贷上限(loans to value),减低至50%。

5)禁止“发展商承担利息计划”(DIBS)。

6)检讨公寓和商业房地产发展项目,以确保房市稳健。筑的贷款,则分别增长16.8%与6.6%。

买房成国人大负担
“随着生活成本高涨和购房负担能力,已成为国人的最大担忧,我们预期新预算案将拨款至多种可负担房屋计划。而这些举措将由一个马来西亚房屋计划(PR1MA)、国家房屋公司(SPNB)和国家房屋局(Jabatan Perumahan Negara)来推行。”

雪彭槟房价涨最多

根据去年的房市报告,我国平均房价在2012年升值了11.8%,为自1996年以来的首次双位数增长。其中,房价涨得最多的州属,要数雪兰莪(16.4%)、彭亨(15.3%)、槟城(12%)、吉隆坡(11.1%)和沙巴(11%)。

而近几年的家庭债务快速增长,已使人担忧家庭过度举债可能拖累我国经济和金融领域在对抗危机时的能力,由此,也引起了国家银行连续祭出如责任信贷指南(responsible lending guidelines)、缩短个人贷款与房贷还款年限等措施,来遏制家庭债务继续飙涨。

在商业房地产方面,李兴裕指他们非常担心国内大型商业房地产发展项目“群飞乱舞”,将导致巴生河流域办公室租售市场在中期内供过于求。

“商业房地产供过于求的情况已进一步恶化,除了遭受供应一直扩大的拖累,租金也疲弱不振。”

一马援金或提高至700元

李兴裕也预测,2014年财政预算案将把一个大马人民援助金(BR1M)的500令吉金额,提高至600与700令吉之间。

“也有很大可能,政府会把符合申请BR1M的家庭收入门槛,从现有的3000令吉,提高至4000与5000令吉之间。”

该报告指出,在家庭收入为3000令吉门槛下,受惠家庭为430万户。

若家庭收入门槛提升至4000与5000令吉之间,则可使受惠家庭增加至550万至620万户。这将需耗资33亿至44亿令吉。

“我们也预期政府继续对单亲家庭给予援助金(需耗资6亿7500万令吉),以及向学生发放购书券(需耗资8亿6500万令吉)。”

对于中产阶级,李兴裕预测预算案将扩大税阶,如可征税收入介于5万至7万令吉的缴税者,可获1%减税、更高的个人与孩子减免等。
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 楼主| 发表于 27-9-2013 04:30 PM | 显示全部楼层
莱坊: 仍具备吸引力
办公室市场不会崩盘
  2013-09-27 09:38 http://www.nanyang.com/node/567082?tid=460

(吉隆坡26日讯)当市场正在担忧我国的办公室面积将在短期内大增,可能会引发供过于求与租金降低等问题之际,大马莱坊(Knight Frank)董事经理沙库南反而认为办公室市场不会崩盘,因为市场仍具备不错的吸纳力。

政治方向明朗化
他说,自全国大选落幕后,国内的政治方向明朗化,让很多人(企业)决定继续执行早前拟定的计划,包括国内外企业相继在我国设立公司等。

“虽然我国的办公室面积将会继续增加,但我相信我国不会像迪拜那样陷入产业市场崩盘的情况,因为我国的办公室市场仍有不俗的吸引力。”

他披露,从今年初至今,本地办公室面积的净吸纳量为108万平方尺;2011年与2012年的净吸纳量,分别为310万平方尺及350万平方尺。

沙库南是针对联昌国际投行研究在稍早前的报告中提及,政府机构主导的多个大型商用产业发展项目将加剧目前巴生谷办公室市场供过于求的情况,以及危及该市场增长一事,向记者发表看法。

该投行研究指出,办公室面积供过于求是千真万确的事情,因去年巴生谷的商用产业面积供过于求进一步恶化,并在新供应不断涌入市场的情况下,导致去年的办公室面积租赁率连续5年下滑。

这项报告还提及,大型商业项目如敦拉萨国际贸易中心(TRX)、独立世代计划(Warisan Merdeka),以及双溪毛糯土地发展计划等,将在中期内加剧巴生谷办公室面积供过于求的窘境。

我国缺国际金融区
为了解开市场的疑惑,大马产业机构(MPI)特别主办“大吉隆坡的办公室市场难题:赢家与输家”座谈会,广邀国内外业界专家分享精辟见解。

出席记者会的专家包括大马世邦魏理仕(CBRE)私人有限公司执行主席克里斯托弗、大马产业机构总经理骆玉梅、设计全球合作伙伴关系(DWP)区域董事经理赛义德及Altran大马私人有限公司董事经理法布里斯。

询及政府应否停止兴建大型商用产业项目,以舒缓国内办公室面积过剩时,嘉宾们不约而同表示我国欠缺国际金融区,所以应该借此机会吸引更多国际银行前来,为我国打造回教金融枢纽的地位。

办公室面积增或掀免租竞争
沙库南重申,我国的办公室面积不断增加,不会影响租赁率与租金,但不排除将会形成一股“免租趋势”,并且不断扩大。
他解释说:“以前经济不景气时,业主为了吸引租户的青睐,唯有免租3至6个月;但在经济好景时,这种情况是罕见的。”

绿色建筑物需求增
惟随着办公室面积将剧增,相信业主会再度鼓吹“免租趋势”,以提升竞争力。

沙库南估计,这股趋势将会逐渐增长,免租期从3个月至6个月不等。
今年首半年,本地办公室市场的租赁面积为8100万平方尺,黄金地段的办公室租金为每平方尺7.50至12令吉。

随着市场将陆续出现新供应,沙库南预计,未来办公室租金不会调涨,因业主需要维持竞争力。
展望办公室市场前景,嘉宾们皆认为发展商将会承建更多绿色建筑物,以满足企业对具备环保功能的优质建筑物的需求。

目前,绿色办公楼仅占办公室总面积不到8.6%,但嘉宾们预计,这个数据将会逐步攀高。

他们指出,尽管建造绿色建筑物的成本比普通办公楼高出5至10%,但业主可通过更具竞争力的绿色建筑物,更快招到租户,抵消成本较高的问题。


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 楼主| 发表于 30-9-2013 10:49 AM | 显示全部楼层
国行再打家债
锁定增值套现
房贷再融资限10年还清
  2013-09-30 07:22 http://www.nanyang.com/node/567792?tid=643

(吉隆坡29日讯)政府再出招打家债,房贷再融资涉及增值套现(Cash Out)的部分,最长摊还期被限制在10年。

房贷再融资新条例是指超出原有未偿还贷款的部分,在进行再融资时,必须在10年内还清;至于原有未偿还的款额,摊还年限则没有变动,仍维持在35年上限。

例如原有的房贷仍欠债20万令吉,业主再融资30万令吉,首20万令吉的再融资贷款最高可分35年摊还,但额外的10万令吉则必须在10年内还清。

《南洋商报》探悉,国行近期已向国内银行与金融机构发出新指示,国内目前至少有5家银行已执行这项新措施。

详文请阅《南洋商报》
独家报道:游志民


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 楼主| 发表于 30-9-2013 04:54 PM | 显示全部楼层
产业倾情:买房投资,没钱怎么买?  2013-09-27 13:32 http://www.nanyang.com/node/567207?tid=686

谁说投资房产,需要很多钱?

有没有人投资房产不借钱的?当然也有;那些现金太多,或不要给银行赚利息的。

然而,不论你是否有钱、现金多寡,专家都会告诉你,最好还是借贷或通过融资,投资房产,让手上多余的现金再作其他投资,滚滚生利,以达到快速致富的目的。

在民智还不开化、资讯还不发达的年代,一般小市民或还以为购屋买房需要很多钱,需要存很久,等存到足够的钱了才能买。

殊不知,这房价不等人,等到你存了多年存得足够了,那一路攀升的房价已不再是当年你要买的房价了。

他们不知道,这世上原来还有一种房贷,可以让你以小额资金,拥有一间价值比你资金投入高达9倍以上的资产。

只需10%首期


以小额资金拥有一间价值比你资金投入高达9倍以上的资产,说起来似乎有点天方夜谭,但却是千真万确的。

真的,在马来西亚,只需10%首期付款,即可轻松拥有一间梦想中的房屋或房产了。

马来西亚是世界少数为购屋者提供10%首期付款的国家之一。纵是外国人,最高也仅是30%吧了。

其余的,你可以通过借贷或融资,利用房贷,让钱生钱。

因此,当二、三年,房屋建竣之后脱售,你即可以赚取房产溢价至少10至30%(视房产类型与地点而定),若以你之前购置才缴付10%头期钱的资金投入比较,你在房产赚取的盈利无疑是翻倍成长。

之后,你又可以利用这笔资金,再在市场上搜寻下一个具有潜能的房产再作投资。
如此周而复始、房产转售,你的财富犹如滚雪球般越滚越大。

当然,若资金雄厚,你也可以将潜能很好的房产,留作出租,以长期拥有,赚取每年3至7%不等(视房产类型与地点而定)、可观的租金收入,和未来长期看涨的房产增值。

首重持有能力


一切的房产买卖投资,最重要的,还是你有能力持有。
也即是说,你的财务状况负担得起每个月的按期供款。纵使未能及时脱售套现,或房价楼市瞬间逆转,你也一样挺得住。否则,就是投机、炒作了。

目前,在银行与金融市场上,你可以根据个人财务情况与房贷需求选择的房屋贷款,主要分为定期贷款(TERM LOAN)、活性贷款(FLEXI LOAN)或透支贷款(OVERDRAFT LOAN)、定期与活性或透支贷款二合一3种配套。

慎选贷款配套


其中,定期贷款,每月摊还固定数额房贷,适合每月收入仅够生活开销、固定摊还银行贷款而无多余储蓄的受薪阶级。

活性贷款或透支贷款,每月随意摊还数额房贷,利息根据每日结算的欠款余额计算,利率较定期高,则比较适合每月收入除供生活开销、摊还银行贷款以外,还有多余储蓄、摊还大笔数额的高薪阶级、专业人士与生意人。

而定期与活性或透支贷款二合一,则结合定期与活性或透支贷款两者特点,让贷款人根据个人财务情况,随心所欲将部分按期供款分作定期、活性或透支摊还,坐收两者之利。

低房贷率高增值


目前,国家银行隔夜官方利率(OPR)是3%,基本贷款率(BaseLending Rate,简称BLR或基贷率)6.6%,这是自2011年5月11日开始实施的利率。

一般银行与金融公司提供的房贷利率差别不大,一般在零头上下游移;唯一不同的只是,银行与金融公司为你提供的房贷配套(如豁免律师费等)优惠。

其中,必须特别注意的是,房贷合约中注明的锁定期(Lock-inperiod),锁定你至少须贷款多少年(一般多为5年),不得提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋,否则违约即被征收罚款,赔偿银行损失。

投资房产仍是最佳选择


以目前我国大多银行提供偏低大约4.2%房贷率(基贷率减2.4%)与每年可以赚取3至7%不等(视房产类型与地点而定)、可观的租金收入和未来长期看涨的房产增值比较,投资房产不论是住宅或商用房产、自住或出租、长期或短期都是好选择。

只要掌握时机、慧眼独具,加上经济稳固,确实比存在定存赚取更高租金、抗衡通货膨胀,让你的资产增值、更快达致财富目标,进而晋升房产新贵百万富翁之列的最佳投资!

本帖最后由 tboontan 于 30-9-2013 04:55 PM 编辑

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 楼主| 发表于 1-10-2013 12:42 PM | 显示全部楼层
大臣: 助屋价降温
柔拟限制外国人房产交易
  2013-10-01 07:52 http://www.nanyang.com/node/568003?tid=643

(新山30日讯)柔佛州务大臣拿督斯里卡立诺丁指出,为防止外国人炒楼以及协助柔州屋价降温,州政府正研究出一系列限制外国人买卖房产措施,而非抬高外国人买屋价格。

他说,这些措施包括外国人购买的首间屋子不能随便卖出,以及外国人向本地人买卖二手房产时,也不能说交易就交易,必须获得政府批准。

限50万以上非治本

他说,外国人买卖房产交易是导致屋价起的原因,政府若控制这情况,投机者会减少,情况可以改善。

他强调,即使把外国人购买州内房产的价格从原有的50万令吉调高至100万令吉,只会促使发展商越建越多“百万令吉房屋”,治标不治本。

他今午为MCT集团发展的d'Pristine@MEDINI综合房产项目主持推介仪式后,被媒体询及一直在谈论的外国人买屋50万令吉限制是否会上调100万令吉时,这么说。


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 楼主| 发表于 1-10-2013 01:14 PM | 显示全部楼层
柔拟限制外国人房产交易
上调屋价效果不大
  2013-10-01 08:08

(新山30日讯)柔佛州务大臣拿督斯里卡立诺丁说,州政府参考其他州属的情况,上调外国人买屋价格对房产降温效果不大,反而制造新问题。

他说,政府因此研究其他策略,从控制外国人买卖方面着手,例如外国人房产买卖必须获得州政府的批准,就和目前外国人购买农业地以及土著保留单位,需要地方政府批准一样。

建人民需要房产

他说,在适当时间,掌管柔佛州房屋及地方政府事务的行政议员拿督阿都拉帝班迪将宣布有关策略。

卡立诺丁是在今天下午为MCT集团发展的d'Pristine@MEDINI综合房产项目主持推介仪式后的记者会这么说。卡立诺丁强调,考量建人民所需要房产,才是产业发展的重点。

“一个地区建有太多的可负担房屋、中价屋和低价房产,税收会不理想,无法用作提升和发展相关区域的基本设施。”

他说,发展必须平衡,这是至关重要的,一个地区的发展不仅需要综合性、考虑成本,以便协助政府更好的执行社区发展。

他说,新山要成国际都市不会成功,如果城区没有稳固和足够的税收,收入来源不能依靠单一发展。

d'Pristine@MEDINI 综合项目15亿元屋业进驻特区

卡立诺丁指出,再一项投资总额达15亿令吉的房产项目进驻特区,显示投资者对特区的信心满满。

他说,d'Pristine@MEDINI综合项目由国内发展商投资,显示特区不仅制造机会予外资,国内投资者也从中受惠。

他说,特区与新山市旅业蓬勃,酒店需求仍强劲,而特区也还缺乏会展中心。

莫哈末阿里芬宣布,占地8.2亩,发展总值为15亿令吉的d'Pristine@MEDINI综合项目,包括兴建三层高的购物中心、两栋各别高36和37层的SOFO式公寓、一栋32层楼企业办公楼、一栋拥有300间客房的4星级酒店以及一栋5层楼高的停车场。

他说,该集团今年准备投入发展的工程项目总发展价值高达20亿令吉。此外,该集团拥有900亩地库,预计可制造总发展价值153亿令吉。

预计2016年竣工此外,吴明璋在记者会上提到,工程分三期进行,预计工程可以在2016年竣工。

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 楼主| 发表于 7-10-2013 11:29 PM | 显示全部楼层
房政部长: 未雨绸缪免受打击
产业泡沫不容忽视
  2013-10-07 07:18 http://www.nanyang.com/node/569619?tid=460

(吉隆坡6日讯)城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼指出,在可负担房屋价格飙升问题上,他非常关注的是否存在产业泡沫因素,不希望政府因为没有这方面的意识而没有采取应对行动,以致泡沫出现后,一切为时已晚。

他坦承本身最担心的还是产业泡沫已经出现,却没有应对行动。

“假设利息升高,人民购屋的前所未有热潮及借贷频繁,只要利息涨高1或2%,整个系统将崩溃,因为借贷者无能力付还贷款,产业泡沫破裂时,大难临头的,不只是政府,发展商及经济也难逃厄运。

详文请阅《南洋商报》
独家报道:廖梅芳

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 楼主| 发表于 7-10-2013 11:32 PM | 显示全部楼层
房政部长:不一味靠罚
建可负担房屋有奖掖
  2013-10-07 07:17 http://www.nanyang.com/node/569617?tid=460

(吉隆坡6日讯)城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼坚信,国内可负担房屋供应不足的问题,应该通过税务优惠等方式去激励私人界兴建更多的房屋,不能一味以惩戒性的限制政策去应对。

他表示,更重要的是,激励措施,必须从位置性(location based)出发,而非全盘性,譬如,政府奖掖在吉隆坡兴建30万令吉或以下价格的可负担房屋的发展商;不过,在玻璃市,发展商主要兴建15万令吉的房屋,所以激励措施在此就不适用了。

“房政部已将奖掖私人界以兴建更多可负担房屋的建议提呈给财政部,作为2014年财政预算案演辞的一部分。”

他说,跟政府比较,只有私人界具备兴建这些房屋的能力、财力及专业,因为政府经常面对资金局限问题,毕竟,政府也不应涉及商业。

阿都拉曼接受《南洋商报》访谈,发表个人对克服可负担房屋供应不足的看法。

详文请阅《南洋商报》
独家报道:廖梅芳

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 楼主| 发表于 9-10-2013 11:37 AM | 显示全部楼层
国家房屋: 理想家居不是梦
预算案“拭目以待”
  2013-10-09 07:37

(八打灵再也8日讯)国家房屋公司主席拿督阿都拉迪博士强调,该公司绝对有能力在全国大部分州属为国人增建廉价的理想家居,包括售价25万令吉以下的独立式洋房,请国人在2014年财政预算案中“拭目以待”。

遭嘲笑“妙想天开”

他是针对第二财长拿督斯里阿末胡斯尼指政府有意提升国家房屋公司为大型发展商,为国人提供廉价的理想家居,包括建设售价25万令吉以下的独立式洋房、10万令吉以下半独立式洋房及8万令吉以下排屋一事。

阿都拉迪向《南洋商报》说,该公司计划为国人推出“理想家居”(RumahIdaman)房屋计划,以廉价出售各种不同类型的房屋。

“这些理想家居的售价上限为25万令吉,除了独立式洋房,也可以有其他类型房屋。”

他指目前房屋价格高涨,也许很多发展商会嘲笑该公司这么做是“妙想天开”,但他们确实能做到,因为该公司可透过州政府获得免费土地。

免费土地是优势

“昂贵的土地价格导致屋价水涨船高,但(我们)获得土地,就能兴建廉价房屋。”

他强调,这计划仍拥有条规与限制,目标买者月薪需介于月薪4000至1万令吉,低收入者并非目标群。

多州愿免费献地

阿都拉迪强调,许多国阵州属的州务大臣主动与他联络,表明愿意提供土地给国家房屋公司建设相关房屋,当局目前正在与相关州属及涉及单位讨论。

对于该公司会否在民联州属建设类似房屋,他指只要民联州属愿意免费提供土地,该公司乐于这么做。

针对各州将新建多少个理想家居房屋单位,他强调胥视州政府提供的土地而定。

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 楼主| 发表于 9-10-2013 11:41 AM | 显示全部楼层
第二财长: 三款式供合格者选购
                 亲民房屋最高补贴2万
  2013-10-09 07:20 http://www.nanyang.com/node/570075?tid=460

(吉隆坡8日讯)第二财长拿督斯里阿末胡斯尼说,政府将为国家房屋公司(SPNB)建设的3种亲民房屋单位提供1万5000至2万令吉补贴,让国人以更优惠价格购屋。

他说,以往国家房屋公司仅推出一种3房式的亲民房屋,如今增至3种,价格分别为6万5000、5万5000及4万5000令吉。

“对于6万5000令吉的亲民房屋,政府会补贴2万令吉,国人只需支付4万5000令吉购屋。

“至于负担能力较低者可选择购买另两种亲民房屋,政府也为4万5000令吉的亲民房屋补贴1万5000令吉。”

他今日主持2013年国家商业回教义捐大会后向记者说,2014年财政预算案注重房屋及基建发展,政府会在这方面以民为本。

财赤致力减至3.5%

阿末胡斯尼说:“这是亲民的财政预算案,人民所需的,将在预算案内出现……我们会要求城市和谐、房屋及地方政府部快速处理房屋计划及一马人民房屋计划(PRIMA)。”

他说,政府也会致力落实在2014年,把财政赤字减至只占国内生产总值的3.5%,及负债率低于国内生产总值的55%,透过增加收入来提倡惠民措施。

与会者包括大马会计师协会主席佐汉、能源大学副校长拿督依布拉欣胡先教授、职业发展机构主任沙卡诺、ARH特许会计公司业务顾问阿都拉欣等。

国家房屋价廉“屋”美 ,    建25万元独立洋房
政府有意提升国家房屋公司为大型发展商,为国人提供廉价的理想家居,包括建设售价25万令吉以下的独立洋房、10万令吉以下半独立式洋房及8万令吉以下排屋。

私人发展商难降价
阿末胡斯尼说,政府要国家房屋公司成为主要建设廉价房屋的发展商,因为以利益为导向的私人公司,难以降低屋价。

“国家房屋公司不以利益出发,它拥有房屋建设经验,何不直接成为发展商?”

国家房屋公司于1997年8月21日成立,为财政部属下公司。

对于基建发展,阿末胡斯尼指一些地方缺乏道路及水电措施,特别是砂拉越,政府会透过即将来临的财政预算案改善这些问题。

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 楼主| 发表于 9-10-2013 11:53 AM | 显示全部楼层
州政府拟增外国人购屋手续费
柔州产业买气恐受挫
  • 财经新闻http://www.nanyang.com/node/570101?tid=462
  • 财经  
  • (吉隆坡8日讯)柔佛政府若出手限制外国人买卖房屋措施,对该州产业市场可说是重磅打击,分析员担心这会打击依斯干达特区热点的外资买气,当地向来看涨的产业市场展望恐生变。

  • 昨天,掌管柔州房屋及地方政府事务的行政议员阿都拉帝班迪透露,政府正探讨将外国人买卖房产的手续费,按照各类型房屋,从当前的1万令吉,改成房产价格的4%至5%。

  • 同时,本地人或不能随意出售产业给外国人,以有效控制外国人拥有产业的数量。

  • 据了解,柔佛州务大臣拿督斯里卡立诺丁,将在下个月召开的州议会提呈这项新措施,新条例一旦通过,或将在今年杪或明年初开始实施。

  • 券商们今日普遍表态负面展望,直称新措施一旦落实,将重挫柔州产业市场,特别是努沙再也和新山市中心等这些过去数年都是外资购兴集中的热点。

  • 马银行投资研究表示,虽此举有助于抑制投资活动和改善该州收入情况,但却会打击外资买气。

  • “同时也会影响本地人在依斯干达特区热点的购兴,毕竟只有小部分的当地人愿意脱售产业。”

  • Medini区或豁免

  • “目前未能得知此措施上路后的细节和影响的层面,不排除Medini这类的特别区域或能从中豁免。”

  • 另一方面,大马研究预见,旗下产业项目高度依赖外资买气的高档产业发展商,近期可能受到市场情绪影响。

  • 马银行投资研究另指出,随着新措施的不利因素,建议投资者将主题转向巴生谷发展商,相信大吉隆坡人口增长和基建改善,将能进一步推动此地区产业市场发展,首选股为高美达
  • (GLOMAC,5020,主板产业股)。



    高度依赖外资买气的产业公司
    ●依斯干达海滨控股(IWH)
    ●UEM阳光(UEMS,5148)
    ●怡保花园(IGB,1597)
    ●实达集团(SPSETIA,8664)
    ●金务大(GAMUDA,5398)
    ●地不佬(TEBRAU,1589)
    ●丽阳机构(TROP,5401)

  2013-10-09 08:22


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 楼主| 发表于 10-10-2013 08:39 PM | 显示全部楼层
温志伟: 申请认证发展商日增
绿色生态住宅受欢迎
  2013-10-10 11:11 http://www.nanyang.com/node/570407?tid=460

(吉隆坡9日讯)“绿色生态住宅”最近几年逐渐受国内发展商欢迎,许多发展商都以“绿色生态住宅”概念建筑住宅区,申请绿色建筑指数(GBI)。

绿色建筑指数私人有限公司及评审小组主席温志伟说,近几年许多住宅区发展商向该公司申请绿色建筑指数认证,这证明该市场的需求量正在增加。

他解释,该市场需求量会增加极有可能是因为现代人关心环境,在购买房子时,都会对“绿色生态住宅”较有兴趣。

他今日在“2013年绿色市场峰会”记者会上指出,根据绿色建筑指数的数据,目前获得绿色建筑指数认证的绿化非住宅建筑占47%,而绿化住宅建筑的比率只比前者少3%(44%)。

绿色科技具发展潜能

出席者包括大马绿色建筑联盟(MGBC)主席吕协彪和代表能源、绿色工艺及水务部长拿督斯里麦西慕博士出席该峰会的副秘书长拿督诺艾妮。

诺艾妮为“2013年绿色市场峰会”开幕时致词说,希望各政府部门、私人行业、非政府组织和人民,可以一起合作发展大马为一个绿色国家。

她说,绿色科技是首相拿督斯里纳吉的成果,因此她相信绿色科技的市场有很大的潜能和发展。

第三版工具鉴定指数 详细分类绿色住宅标准

温志伟指出,该公司于2009年推出新的首版“绿色生态住宅”工具,鉴定建筑的住宅符合该指数的标准,才能取得认证。

“首版的工具比较笼统,没有详细分类各种住宅的标准。但由于该市场需求增加,我们在今年7月推出第三版‘绿色生态住宅’工具,把工具里的条件等分类得更详细。”

他举例,住宅又分成很多种如公寓和地下屋,两者的设备等都不一样,所以需要符合绿色建筑指数的条件也不一样。

很多人都以为,只要绿化好,有山水,就是“绿色生态住宅”,但其实并不是这么简单。

“绿色建筑”是指实践了提高建筑物所使用资源(能量、水、及材料)的效率,同时减低建筑对人体健康与环境的影响,从更好的选址、设计、建设、操作、维修及拆除,为整个完整的建筑生命周期。

在“绿色建筑”当中,“绿色生态住宅”则是强调可持续的场地规划与管理,然后才强调能源效率。

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 楼主| 发表于 11-10-2013 06:28 PM | 显示全部楼层
家庭月入低于3000元
购亲民房屋须符4条件
  2013-10-11 07:39 http://www.nanyang.com/node/570586?tid=460

(吉隆坡10日讯)国家房屋公司(SPNB)主席拿督卡马鲁指出,凡申请购买一个大马亲民房屋(RMR1M)的民众,必须符合四大条件,包括家庭每月收入低于3000令吉。

他说,除了每月家庭收入之外,申请者必须已婚、自拥土地,以及不曾拥有任何房屋。

卡马鲁召开记者会说:“将有4家金融机构会与我们签署了解备忘录,因此,我们将建议申请者向这些金融机构申请房贷。”

第二财长拿督斯里阿末胡斯尼在本周二说,为让国人以更优惠价格购屋,政府将为国家房屋公司所建设的3种亲民房屋单位,提供1万5000至2万令吉补贴。

阿末胡斯尼指出,以往国家房屋公司仅推出一种3房式的亲民房屋,如今增至3种,价格分别为6万5000、5万5000及4万5000令吉。

卡马鲁针对阿末胡斯尼的谈话指出,有关房价尚未扣除补贴。

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 楼主| 发表于 13-10-2013 11:14 PM | 显示全部楼层
2014财政预算案愿望清单:解决供应短缺
                              打房措施不宜激进


1.请问您对2014年财政预算案有何期许?

我们希望政府将维持一个有利的环境,解决国内房屋供应短缺的问题。

市场一直在热烈讨论产业盈利税(RPGT)、第三间房屋的贷款对价值比率(LTV)以及发展商承担利息计划(DIBS)等等,我们希望即将出炉的2014年财政预算案,不会有太过激进的措施。

我认为,我国并没有产业泡沫或过度投机,屋价暴涨仅限于指定地点,而不是全国。这个情况不断发生,是因为策略地点的需求超过供应,以及成本推高通货膨胀率。

我希望政府建议的措施,不要排挤寻求合适产业的真正买家,因为我国七成人口低于39岁,他们是持续组织家庭的一群。

2.您认为,政府应该如何刺激产业领域发展?您觉得政府会否调高产业盈利税(RPGT),以进一步遏制产业投机活动?

作为有爱心和负责任的发展商,我们关注的问题是真正买家正在寻找的产业是自住或投资,因为产业被公认为对抗通胀的最佳护盘。

我们支持可让领域持续增长的平衡方式,并希望我国的贷款能够处于最佳水平。

随着国行积极采取措施遏制家庭债务提升,我们希望国行以维持有利环境的平衡方式,协助想投资产业的真正买家。

调高产业盈利税的建议仍有待观察,这取决于政府会否在2014年财政预算案提呈这个项目。

3.请谈一谈经济前景,以及经济如何影响贵公司的表现?

国行展望今年经济增长4.5至5%。我们预计国家经济会继续增长,最大原因在于政府承诺推行第十大马计划(10MP)的铁路项目,以及经济转型执行方案(ETP)。

经济转型执行方案具备多个催化发展项目,将把我国变成发达国家。

不管任何一种产业,都极需要交通便捷,我们希望政府可以致力发展高速铁路、巴生谷捷运计划(MRT)以及轻快铁延伸计划,以带来经济的多重效应。

对于产业领域前景,我们仍然选择乐观看待一些产业类型的发展,特别是那些需求强劲的可负担中价房屋与小型公寓,以及位于理想地点、交通便捷与发展成熟,且售价低于100万令吉有地产业。

马星集团( MAHSING , 8583 , 主板产业股) 董事经理暨总执行长丹斯里梁海金
  2013-10-11 09:54
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 楼主| 发表于 14-10-2013 02:20 PM | 显示全部楼层
   买一手房, 还是二手房?  2013-10-11 12:27 http://www.nanyang.com/node/570757?tid=686

买房投资,你喜欢买第一手,还是二手的?

相信每个人听了,都会说,当然是第一手的新房啊!第一手的新房,新近落成,什么都是新的,谁不喜欢啊!

是第一手的新房,也随着通货膨胀、建材物资等暴涨,房价节节飙升,已非一般打工一族负担得起。

那新房买不起,旧房总可以吧?于是,退而求其次,逼得一些购屋者也唯有转向二手房下手。

若你不介意买二手房,也能排除前人住过的心理,买二手房其实并不逊于一手房。

除了价位比较低以外,一些地点好的,甚至比一手房还抢手呢。

我就常见一些购屋者买了二手房之后,甚至不惜花费巨资全新翻修,俨然就像新的一样!不知究竟的人,还真看不出这原是一间二手房呢!

现房交易现买现住


像这些购屋者选择买二手房主要原因,就是钟意它的地点。

地点好的二手房,由于发展较早,地理优越,大多集中在闹市、市中心,或毗邻商业区或老城区、旧区,交通方便;加上这儿设备完善,超市、商店、银行、医院、学校、邮局、餐厅、公园、购物广场、地铁站等公共、康乐与休闲设施,应有尽有、生活便利。

不怕“屋不对办”或延工


同时,与一般预购的一手房不同的是,买二手房,也多是现房交易、现买现住。只要看中了、满意了,不必等两三年后,随时即可迁入居住。因此,非常适合那些急着要找房屋居住(调职或上学)或结婚的人。

最重要的一点是,现成的二手房,亲临参观,摆在眼前,看得见、摸得着,不必靠想象,也不必怕买了之后,与当初参观的样品房或示范屋规格不符;或发展商因财务问题,造成建工延误甚至工程搁置,交屋不成等纠葛与困扰。

从房屋状况、建筑格局、结构质量到小区地理环境等,哪儿不满意、哪儿不妥,该修的修、该补的补等,一切看得清清楚楚、明明白白。

即便攸关重大的二手房的拥有权、地契屋契,也有证有据、一目了然。只要双方同意,签了合同、缴足了钱,就可即刻办理产权过户转让手续。

二手房占总成交量80%


更何况,买二手房,选择空间也比较大,它不像发展商推介某个特定的发展项目那样,仅局限某地某时段某个特定楼盘而已。

只要你相中喜欢或熟悉的居住地点,认定你钟意的房屋类型与价位,即可通过报章广告、房产网站、朋友介绍,甚至房屋仲介等寻找你梦想中的家园。

若你幸运的话,有时甚至还可能买到前屋主连卖带送、留下,而你也钟意的完美或簇新装修、家具家电等,进而让你节省不少金钱。

二手房成交量远超新屋


根据马来西亚房地产代理公会(MIEA)的统计数字也显示,单在2010至2012年期间,我国的二手房成交量,就占了房屋买卖总成交量的80至85%,远远超过新建房屋成交量的4倍,不仅说明二手房的市场发展潜能大,而且购屋者可以选择的空间、弹性也大。

因此,从低价、中价到高价;从单层或双层排屋、半独立式或独栋洋房、高级或服务公寓、零售单位、店铺到工厂;从巴生谷到全国各地,只要你想买或投资,任何时候,你都可以随心所欲找到你心目中的理想房产物业。

谁说买二手房就不好呢?若是机缘巧合,让你有幸买到一间价位比市价还低、屋况又相当新颖的二手房的话,无论自住或转售,你都是捡到宝了!

必须注意的是,在买或投资二手房的时候,切记要格外小心,并慎防欺诈,以确保买卖双方,在互信互利、遵守契约、准时交钱交屋的买卖交易中,你购置或投资的二手房,是合法(允许出售)、可以转让、内容确实可靠、并且完好无损、屋有所值的二手房!

----林景清 怡克伟士(Ekovest)董事经理、依斯干达海滨控股董事


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 楼主| 发表于 18-10-2013 03:04 PM | 显示全部楼层
黄腾亮: 抑制外国人购买于事无补
市场供需致房产涨价
  2013-10-18 09:48 http://www.nanyang.com/node/572271?tid=460

(八打灵再也17日讯)马来西亚房地产发展商会(REHDA)前主席拿督黄腾亮认为,本地房价目前的上升趋势乃市场供需所致,抑制外国人在本地置产于事无补。

他说:“外资注入将带动经济,而且只有约5%外国人在本地投资房产,太过限制反而会让他们却步。”

产业盈利税15%最理想
他透露,外国投资者只限购50万令吉以上的房产,这都是高阶产业,并非可负担的“经济房屋”。

黄腾亮今日在2013年马来西亚产业展(MAPEX应城市和谐、房屋及地方政府部长阿都拉曼,)记者会,回针对该部在2014年财政预算案提呈的“限制外国人在大马置产,以控制房价”的建议时这么说。出席记者会嘉宾包括REHDA全国财政童银坤、联邦直辖区吉隆坡分会主席陈真明及MAPEX2013理事曾庆涛。

他说,2014年财政预算案公布在即,他个人认为房地产盈利税(RPGT)维持在15%及降低印花税,是最理想的。“越多交易,市场才会更稳定,绝非靠打房、降低房价等政策。”

他说,市场需求增加,供不应求下才导致房价上升,而最简单且有效的解决方案是增加房屋供应,但需靠政府及州政府拨出及分配更多发展地段才能奏效。

“大马人口年增约2%,即约60万人,若不继续增建房子,岂能应付庞大的市场呢?”

童银坤说,政府可效仿新加坡政府的津贴房屋,推出更多可负担“经济房屋”,以解决房价腾涨问题。“个人认为,我国有太多不必要津贴,若加以善用,必能让更多国人受惠。”

陈真明表示,在捷运、大吉隆坡等计划下,预测大马的房地产市场未来3年将有重大突破,惟政府需确保拥有完善的基本设施。

曾庆涛补充,外资注入是变相增加就业机会及稳定货币兑换率,的确不应抑止。

产业展下周五举行
料吸引5万人观展

2013年马来西亚产业展(MAPEX)将于10月25至27日,上午10时至晚上9时,在吉隆坡谷中城会展中心举行,预料吸引5万人观展。

该展由马来西亚房地产发展商会(REHDA)主办,大会主题为“您的家,您的投资”(Your Home,Your Investment),共有93家发展商参展(包括2家海外发展商),占1、2及3号展厅,共设242个展摊。

筹委会主席黄腾亮说,此为历届最多参展商及摊位的展览,展示的房产总值超过200亿令吉,总交易额料可达2亿5000万至3亿令吉。

他表示,因开展首天为2014财政预算案提呈日,因此破天荒把开幕日挪后,开幕嘉宾为城市和谐、房屋及地方政府部长阿都拉曼。

翌日开始,主办方特备连串精彩讲座,由专家传授投资技巧等。《南洋商报》是MAPEX2013指定媒体。

入场免费,政府单位、银行及金融机构等也参展提供咨询及协助。详情,电REHDA秘书处03-78808000,或览http://www.mapex.com.my

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 楼主| 发表于 18-10-2013 03:14 PM | 显示全部楼层
免殃及无辜购屋者 
应适度调高产业盈利税
  2013-10-18 12:01
(吉隆坡17日讯)第23届全国房地产大会(NREC2013)筹委会主席阿兹曼沙,希望政府能够全方位衡量调高产业盈利税(RPGT)所带来的后果,以免让购屋自住的一群遭殃。

他说:“坊间热传政府将在2014年财政预算案,大幅度上调产业盈利税,我们姑且不论这个传言的真假,我们希望这次的财政预算案不会影响到买屋自住的人士,以及惩罚那些想提升现有居住环境的购屋者。”

因此,他建议政府应该从不同角度探讨调整产业盈利税所带来的各种效应,以免“殃及无辜”。

阿兹曼沙是在第23届全国房地产大会宣传活动上,向记者表示。

难抑制投机客

与会者包括筹委会成员斯瓦山柯、陈键华、阿兹兰哈里斯、龚国基、东姑法奥兹以及汤格。

斯瓦山柯说:“实际上,即使政府真的大幅度调高产业盈利税,都不能显著遏制投机者的炒房活动,因为现在有些产业发展商为了吸引购屋者的青睐,提供高达15%折扣。

“还有,产业发展商通常是在3年后才交屋,届时就算购屋者马上转手,扣除产业盈利税后,仍获利不少。”

他认为,调高产业盈利税无法在投机客身上真正奏效,唯有希望新措施不会错打无辜者。

郊区买屋减轻负担

询及目前房价偏高,导致很多人负担不起时,斯瓦山柯说:“购屋者必须清楚了解自己对房屋的需求与目的,假如能力不及,不妨选择较小的单位,待有能力时,才提升去更大或更优质的单位。

“另外一个选择就是在郊区购屋,例如加影和士毛月等,还有很多可负担房屋。”

阿兹曼沙也认同上述说法,并补充称:“如果没有能力置业,可以先租屋或租房,现在市面上有很多住宅单位空置,无法出租,就是因为早前太多人投资房地产所造成的现象。”

尽管如此,他始终认为,房地产是不俗的长期投资工具,可为投资者提供投资保障,通常不会让他们蒙亏。

全国房地产大会24日引爆

第23届全国房地产大会将于下周四(10月24日),于八打灵再也希尔顿酒店(PJ Hilton Hotel)掀开序幕。

该年度盛事是由马来西亚测量师协会(RISM)及马来西亚私人界估价师、产业经理人、地产经纪与产业顾问协会(PEPS)联办,预计可吸引约200名产业界精英参与其盛。

阿兹曼沙说:“我们希望能够吸引业主、发展商、产业投资信托(REITs)与房地产基金经理、投资者、产业顾问以及专业人士,前来共襄盛举。”

届时,主讲嘉宾将会探讨不同课题,包括2014年产业市场前景、大马的新增长中心(巴生谷、槟城、柔佛与新山)、产业市场的变化趋势、分层地契新立法、可负担房屋、50年产业价格增长、亚洲产业投资信托以及投资外国产业。

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 楼主| 发表于 19-10-2013 10:29 PM | 显示全部楼层
券商:政府打房供应增
产业4年牛市已见顶
  2013-10-19 12:04 http://www.nanyang.com/node/572621?tid=462

(吉隆坡18日讯)预期政府将祭出更多打房措施,加上补贴合理化和较高的房产供应,料将持续打击本地产业市场,券商认为长达4年的“牛市”已见顶,产业领域展望将受考验。

艾芬投资研究在报告中表示,宣布将产业领域投资评级从原本的“增持”下修至中和,所追踪的发展商类产业股亦不能幸免,除了目标价格遭砍,明后两年的收益预估亦减3%至17%。

分析员表示,即将在下周宣布的“2014年财政预算案”或明上半年,将出现更多冷却房市的举措,包括产业盈利税(RPGT)和印花税的调涨,以及抑制发展商承担利息计划(DIBS)等。

除了针对产业市场的直接举措,分析员亦认为,政府为扩大收入而逐步降低补贴的政策,多少会冲击国人的可支配收入,进而影响产业买气。

随着年轻人口增长、稳健的经济发展、低失业率、简易的融资配套、较低的融资成本,加上政府积极推动基建计划,促使本地产业市场自2009年来进入牛市,成了炙手可热的领域。

双威顺、顺利实业 影响较小
“无论如何,我们相信在人口、经济情况和高就业率的条件依旧稳健下,产业市场可能陷入中和放缓时期,并不会出现显著的疲软情况。”

该行将发展商收益预估下调的同时,也点出双威(Sunway,5211,主板产业股)和顺利实业(KSL,5038,主板产业股)是较能抵御市场放缓的两家发展商。

“这两家公司都有多元化的收益来源,双威的建筑、投资产业、产托和新加坡产业发展均有强劲的收益贡献,而顺利实业很大收益来自KSLCity Mall和KSL酒店的投资业务。”

同时,顺利实业亦为分析员的产业首选股,另一个推荐股项则为IJM置地(IJMLAND,5215,主板产业股),看好其强稳的管理层和城镇发展计划。

【更多潜在打房措施】
■产业盈利税

分析员相信,产业盈利税将是政府用来稳定房价和提高税收的最好工具,虽难以推测调升的幅度,但不意外政府将在年内,将产业盈利税调升10至15%。

■印花税

为了抑制产业投机活动,分析员认为有政府有半数几率在预算案中宣布,针对各类产业交易征收更高的印花税,如外国人购房交易、第三产业等等,或者是高价产业。

■发展商承担利息计划

相较于来临的预算案,分析员相信政府更有可能在明年上半年才宣布抑制这项计划,预期国行正研究刚在9月祭出类似政策的新加坡。

■抑制家庭债务

虽然国行总裁丹斯里洁蒂在9月时,曾透露国行不会再有针对家债的措施,但分析员相信国行将继续严密监控特定领域的贷款活动,如高档产业市场,并会适时再度出手。

■柔佛州拟调高外国买家产业谁。

据了解,柔州政府正考虑调高外国买家所需支付的手续费,且不允许外资向国人购买刺激市场房产或农业土地。

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 楼主| 发表于 22-10-2013 01:04 AM | 显示全部楼层
谨慎举债  2013-10-18 15:11 http://www.nanyang.com/node/572464?tid=688

产业,向来被视为风险最低的投资工具,因此,很多人都愿意透过“杠杆”(leverage),或者说贷款、举债,来投资产业。

尤其是近年利率偏低,而房地产价格不断飙升,更多人倾向房产投资创富。

但每个人可承担的风险和偿债能力不一,别人可以借因为有能力还,不代表你也可以借一样多。

投资房地产20年,19岁就以房贷投资房产赚到第一桶金的温国强也不鼓励过度举债来赚钱,反而鼓催政府强调的自律融资。

举债投资产业 不如自律融资


近年来,利率处在低水平,举债购买和投资产业在本地更为盛行。除了富裕人士,不少刚加入职场的年轻人,也已加入产业投资的行列。

惟风险再低并不代表没有风险,若过度举债,产业投资同样会造成与其他高风险投资工具一般严重的亏损。

产业教育与投资公司SkyBridge国际私人有限公司总执行长温国强,特地和我们分享,如何在投资产业时“有责任感地杠杆”(responsible lever aging),或者更白话地说法……“谨慎举债”。

认识温国强的人都知道,自小家境贫困的他,是靠着贷款投资产业而达至今日的成就。

他19岁就懂得投资房产,而且是通过贷款来投资,第一炮为他赚得2万令吉。

虽然第一桶金也是靠借贷来投资房地产赚来,但他并不鼓励过度举债来赚钱,反而鼓吹“有责任感地杠杆”。

容易被低利息吸引

何谓“有责任感地杠杆”?
温国强表示,对他而言,有责任感的杠杆方式,就是必须对自己负责任。

“你可以用其他人(银行)的钱来赚钱,但人难免会有贪念,容易被银行的低利息吸引,尤其是现在。”
“特别是很多年轻人,他们没想到利息是会提高的。他们不如比较上年纪的人,了解当年经济风暴实际的超高利息情况。”

年轻人欲快速致富

基于银行现有利息率较低,许多人会因此购买多间房子,以便在房子竣工后转手来赚取资本回酬,或者是透过出租来取得租金回酬。

温国强称,这是因为他们欲快速致富,想成为百万富翁,最好不必再当打工族。

而过去五六年,确实有很多百万富翁诞生,但基于未能将产业转手或出租来收取租金的人士,也非常多!

“你确实可轻易透过银行贷款来融资和投资产业,但必须先设想你可能面对的后果。尤其对于必须承担家庭每月开支的人士,更必须避免过度举债。”

他补充,任何人都可投资产业,可利用贷款来融资这投资,但必须谨慎和小心。
其他“杠杆”方式
除了贷款,其实“杠杆”也以其他方式进行,比如依赖其他人的网络,以及专门知识。
温国强举例,经常会有一些产业大师,透过举办讲座分享各自的专门知识,此类讲座往往都会吸引很多人出席。

勿盲从产业大师知识

他认为,即使是产业大师所分享的知识,也不应盲目跟从。
“比如说他们建议的A产业,确定是肯定能够赚大钱的产业吗?这些说法皆具备一定的风险。我本身不是产业大师,但透过这20年的经历,我了解很多发展商的背景。”

“我经常分享说:‘花豹永远不会改变身上的花纹’,也就是‘本性难移’!不负责任的发展商,20年以后也不会改变的。”
他表示,或许并非所有情况都如此,但有时候是某些产业大师与某发展商合作,协助后者推销产业,从而赚取佣金。

“若讲座会出席者相信该大师和购买产业,而最终该产业被搁置,该大师也不会面对诉讼,因买家是自愿购买产业的。”
他认为,这是一个很不负责任的做法,但也是市场上曾出现的现象!

精密审核 没那么大的头,别戴这么大顶帽

无论是自己寻获、朋友介绍,或者透过讲座会得知的产业,即使再有兴趣,也不应急于做决定。

温国强披露,他之所以创办SkyBridge国际,以及举办产业教育讲座会,是盼望各产业买家和投资者,了解精密审核(due diligence)的重要性。
他表示,听取市场上所谓产业达人关于如何快速创富的说法之际,产业买家和投资者本身更应该亲自深入调查。

“近年来有不少人跟风往海外投资产业,更有不少本地人成为土地投资的受害者,因他们无法取得回酬。”
所以,他总不断提醒客户精密审核的重要性,设法从发展商的背景如财务能力和过去的记录、各银行房贷的产品特点等方式来调查。

据温国强,透过询问银行家,可以取得很多重要的资讯;而在举债购买产业之前,众买家和投资者更需对个人的财务状况,深入审核一番。
他奉劝说:“没那么大的头,就别戴这么大的帽子!”

了解周遭环境

尽管在产业界已有多年经验,温国强仍不断在调查,以便提升自己的知识之际,也能与客户分享。

“每次对一项产业发展计划感兴趣时,我会先了解该计划周围的情况,比如该地区的人口、现有产业的租金回酬等。”
若购买作为投资用途,他更会设法了解这新产业竣工后会否面对激烈竞争。

“如果是公寓,我会调查其周围1公里内,有多少项属于同类型产品、回酬率如何、居民的开支能力等等。”

考量竣工供过于求

此外,他会考量该产业竣工后会否供过于求。
他举例,某新公寓包含2000单位,而有1600单位的买家购买作为投资用途,这公寓竣工后市场将立刻添加1600个欲出租和转手的单位,届时基于市场需求有限,租金回酬自然会被压缩。

“但某公寓计划只有400单位,而且发展商的记录良好,或许售价比较贵,却可能比较值得投资。因为这产业的竞争没那么激烈,成功转手的可能性也比较高。”
大约掌握了这些资料之后,自然会提高若投资这产业能否取得优良回酬的可能性。

了解贷款产品特点


欲谨慎举债,了解产业贷款的产品特点更不可少,温国强透过以下例子,为这方面做解释……例如,他看中的一间有地产业,经过精密审核和计算之后,估计可赚20至30万令吉。
“若兴建期是1至2年,就不要选择具备锁定期(lock in)罚款的贷款,可以选择多数没有锁定期的回教贷款,同时取得20%印花税回扣的好处。”

据温国强,很多人都不了解各类抵押贷款内的产品特点。

影响回酬

“其实在决定贷款之前,应该设法了解这些产品特点,知道自己投资这产业的目的,再选择最合适的贷款。”

他表示,欲迅速取得回酬的产业投资者,与欲长期内收取租金的人士,所需要的产品特点都不一样。
“不同产品特点的贷款,可以影响你的回酬。”

不要贪最关键

无论如何,温国强并不鼓励人们不断购买产业。

“我总是会设法阻止在短时间内持续购买产业的客户。很多人在一两年内,购买三四间房子,我认为,对于财务能力不算很强的人士,这是非常危险的做法。”

他透露,曾有一位富裕的客户,一年内购买大约四五间房子,其投资组合内已经有超过30间房子。
“会见这名客户后,我建议他停止继续买房,因为我发现其投资组合内的房子,有过半不属于优质产业,部分更来自不对的发展商。”

房产搁置仍须还利息

另外,也曾有不少客户对他哭诉,说他们购买的房产被严重展延,甚至是搁置,导致他们无法取得房子之际,还必须承担银行利息。

“询问之后,他们的回答往往是……他们听说有关房子价格便宜,如果错失了,就没有机会再买了。”

温国强语重心长的说:“可惜的是,这种现象至今仍不断出现,即使在现有科技发达的互联网时代,不少年轻人也仍然‘中招’!”

别急于做决定

温国强自豪地表示,这20年来,他所投资的产业从未亏损过,而每项投资的不同点,只在于赚取多少回酬而已。

“贪念,是导致许多产业投资者不但无法赚钱,反而亏钱的原因。

很多人为了赚取更多回酬而舍不得脱售手上的产业,最终错过了最佳脱售时期。”

对他而言,大马产业市场会不断提供良好的产业投资机会,“千万别急于做决定,因为这次错过了,未来肯定还会有机会。”
咨询产业贷款经纪
温国强表示,Sky Bridge国际的存在,是设法为客户提供他们所无法取得的资讯。

“与我们旗下产业贷款经纪公司———Mortgage Broker私人有限公司的合作银行,更可以提供我们许多私人与机密资料,比如他们基于一些原因而不会在为某发展商和旗下产业计划提供贷款。”

据温国强,目前已有许多本地人懂得使用产业贷款经纪服务,为他们进行整个贷款申请程序。
“产业贷款经纪将设法了解买家的财务能力,再建议和让他们挑选最合适的银行与贷款配套,才帮他们向银行申请贷款。”

相对于客户们亲自往银行询问与申请,透过产业贷款经纪能节省更多时间与资源。

“在产业贷款经纪行业,我们可说是先锋,而本地目前有大约50多间同业。”
不同特点 不同回酬
他再举例,某人投资某公寓单位来收取租金,而大部分银行所提供的贷款配套,是每月还款达1600令吉。

“但透过调整产品特点,贷款者每月还款却只需800令吉;若该公寓每月可带来3000令吉租金,后者将能为投资者带来更高的回酬。”
“市面上,有着贷款者首5年无需偿还本金,只偿还利息的贷款产品特点,每月还款从而比一般贷款来得低。”

他表示,很多人都不了解,但并不代表市场上没有最适合他们的贷款产品,从而利用杠杆的好处。

首次投资现在可行动

现有市况是否适合投资产业?
温国强回应,对于是第一二次投资的人士,目前仍适合投资产业;但对于如今已拥有数项产业,而且财务能力不算很强的人士,他则建议考虑。

“年轻人如果财务情况允许,可以做他们的第一二项投资,因我认为未来5年内,很多年轻人可能会没有机会或能力再购买房子了。”
他指出,本地有60%人口的月薪是少于6000令吉,且我国的薪资并没有跟随产业价走势一起扬升。

“有些人认为,他们可以等待产业价停止上扬或滑落时再进场‘扫货’。但我觉得这情况不太可能发生,而即使下跌,也只会回落5%至10%而已,并不会回复所谓的正常水平。”
因此,他建议有能力的年轻人,可以寻机投资产业,以免错失机会。

需要更多降温措施

对于政府近年来采取的降温措施,温国强认为,这些措施带有一定的作用,但依然不足够。

他说,目前,我国的消费者债务占国内生产总值80%,而光只是消费者家庭贷款,已经达8000亿令吉。
“大马的家庭债务对国内生产总值比例,更属亚洲最高。”

他表示,进一步提高产业盈利税(RPGT),或者已拥有2至3项产业贷款人士不允许再贷款,此类措施皆带有良好的降温用途。

此外,他说,将外资购买本地产业的最低产业价格定于50万令吉,对本地人来说依然不太公平。
“如果这最低价格可提高至200万令吉,或许会更合理。”

对房市的顾虑 外国买家推高屋价

整体上,温国强对本地产业市场充满信心,但却有着一个顾虑……此顾虑是,他担心更多外国买家流入,会导致本地产业价快速上升,而且增涨至很高的水平。
“这情况似乎已经发生,我担心这将到本地人没有机会和能力去购买房子。”

我更担心外国买家在本地购买房子后并没有来居住,导致国内出现很多‘鬼楼’(ghost building)。”

也就是发展商已出售的单位,但一直空置,因为这会拖累本地产业价值。

他指出,过去20年,大马的产业价都稳健增长,而新加坡的产业价走势则非常波动。

后者的情况意味着,产业投资者若不是变得很富裕,就是很贫穷,因产业价会大幅跃升之际,也可能严重下挫。


本帖最后由 tboontan 于 22-10-2013 01:09 AM 编辑

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