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小河也有大鱼,如何买到便宜的产业。

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发表于 4-5-2008 09:01 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
今天和朋友看房子时和agent聊起最近的交易,觉得很值得和大家分享。

最近有一间在马六甲有高尔夫球场的别墅以200多K转手,一间门前画黄线的战前双层店屋以90K转手,两年前有一间在垃圾槽旁的condo以46K转手(原价RM135K)。

这些不是怪闻,是发生在我们身边的事。我们问经纪为什么他们会那么幸运以那么低的价格买到这些产业?

其实这道理就和股市买卖股票一样。一些热门产业有很多买家排队买,但是一些冷门产业却没人问津。一些可能人人嫌弃,一些可能人人都觉得不可能成交,所以没人出价。

如果心目中有产业,可要和经纪保持联络,定时联络他们,让他们对你们所要的产业有印象。让他们知道你是认真的买家,让他们保留你的电话号码,这是很重要的。当他们的顾客急着卖掉产业时,你会是他们首先联络的买家。

当有人买到时,我们会大跌眼镜,大叹走宝。如果我们没有出价,我们永远没有机会。这和压价有一点相似,但有有些不同。

如果大家有一些有趣的产业买卖经验,大家一起分享。
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发表于 5-5-2008 10:00 AM | 显示全部楼层
这种东西,很多人都无福消受。有时不是因为没有机会,而是机会有了自己没有能力把握。

很多人经常跟agent 说,要是有什么好康陶记得告诉他。
但,要是真的有了,告诉他会有用吗?

比如,一间市价一百万的房子,由于屋主不知市价还是急着卖,以五十万叫卖。好东西了吧。
结果,agent 带买家去看了。有三种可能。

1。那里会有真么好,房子一定有问题或者agent 骗人根本不值这个价,。回去花三五七天考虑,问了爸爸妈妈岳父岳母的意见,证实是好东西了才决定,但房子已经卖了。
2。看起来不错。但不知道有没有能力下不了决定,回去查看问了几个银行贷款没问题,风水佬说没问题后才决定,但房子已经卖了。
3。五十万不错,但可能四十万都可以成交。就三十五万开始杀价吧。

上述三种人,不管有什么好东西,agent 都不会第一时间call 他们。

成功买到的,都是在看房子之前已经有做功课对该市场有一定了解,有了“随时买好东西”的准备,能在看房子后一天之内决定的买家。

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 楼主| 发表于 5-5-2008 03:46 PM | 显示全部楼层

回复 2# kitkatlow 的帖子

你说得很对,我的同事也希望能买一间condo投资,但是总是犹豫不决,到最后还是我自己买下。

我会提早看产业,留意它的价格。虽然比我们的能力高出10%,20%,但是我们可以用这段时间收集资料。等屋主抛售。

当经纪联络我时,我开出的价钱是我考虑几天甚至很久的价格,如果卖家同意,我可以马上买下。便宜的屋子随时被人捷足先登,不能浪费时间考虑。
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发表于 5-5-2008 06:00 PM | 显示全部楼层
我的看法是看准几个区,不要考虑太大的范围。

比如A区(90-100K),B区 (110-120K),C区 (150-160K)。
做好足够功课,一旦有人出价在你范围下,就可毫不犹疑的买下。

前几个月有人卖市价170K的Apartment,而那屋主只出价155K。一听到这消息,我就马上带齐Chequebook去看屋。结果当场就下了1%的Deposit。

当然之前一定要考虑到银行贷款的Margin。不然就得挖出很多Cash!!
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 楼主| 发表于 6-5-2008 03:13 PM | 显示全部楼层
原帖由 发粪涂墙` 于 5-5-2008 18:00 发表
我的看法是看准几个区,不要考虑太大的范围。

比如A区(90-100K),B区 (110-120K),C区 (150-160K)。
做好足够功课,一旦有人出价在你范围下,就可毫不犹疑的买下。

前几个月有人卖市价170K的Apartment, ...


我们应该知道自己的贷款能力,才能看到便宜的产业时马上出击,不要等到遇到了才去问银行,可能又被人赶在前头了。
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发表于 6-5-2008 08:22 PM | 显示全部楼层

回复 5# 都市人 的帖子

对。
有时还得靠小运气
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发表于 21-7-2008 01:49 AM | 显示全部楼层
先顶一顶..
以后再看..
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发表于 21-7-2008 09:04 AM | 显示全部楼层
每个房地产都有一个BI triangle。
3角内有5各重点,第一个乃现金流;cashflow。
所以,我通常会看租金来确定一个房子的价值。

在capital gain 的角度也可以赚,但那是投机。
失败可能性也很大!
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发表于 22-7-2008 01:11 AM | 显示全部楼层
可惜你们说的都在外坡..
雪隆区很少有那么便宜的屋子吧...
我那天诳诳百货公司..
在一些已算远离市中心的住宅区..
单层的Townhouse都要接近200k了..
怎么有能力买啊??
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发表于 22-7-2008 01:46 AM | 显示全部楼层
跟股票差不多一样的投资方式,我想,我可以再深入的学习这方面的投资知识。
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发表于 22-7-2008 06:43 PM | 显示全部楼层
我只考虑3天。。
超过3天就不要了。。
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发表于 28-7-2008 11:46 PM | 显示全部楼层

回复 11# pxm8177 的帖子

什么东西>3天就不要??
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发表于 3-8-2008 10:00 AM | 显示全部楼层
我比较喜欢玩 shoplot ,租金高点,卖的时候也很开心下
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发表于 3-8-2008 10:16 AM | 显示全部楼层
原帖由 大肚皮豚 于 3-8-2008 10:00 AM 发表
我比较喜欢玩 shoplot ,租金高点,卖的时候也很开心下


kl 一帶的shoplot 的價格都不低,導致租金回籌不比公寓來的高。
買貴的產業對令人心疼的是,spa 的 stamp duty 貴死人。。。
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发表于 3-8-2008 12:07 PM | 显示全部楼层
原帖由 jasonhanjk 于 21-7-2008 09:04 AM 发表
每个房地产都有一个BI triangle。
3角内有5各重点,第一个乃现金流;cashflow。
所以,我通常会看租金来确定一个房子的价值。

在capital gain 的角度也可以赚,但那是投机。
失败可能性也很大!

jason可否再给我简介下什么是BI triangle....
谢谢。
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发表于 3-8-2008 01:30 PM | 显示全部楼层
那个azizi ali 也是不买店屋的, 比较喜欢买屋,二手的(排买)比较多, 他说回筹好, 需要资金也少就可以了。


原帖由 kitkatlow 于 3-8-2008 10:16 AM 发表


kl 一帶的shoplot 的價格都不低,導致租金回籌不比公寓來的高。
買貴的產業對令人心疼的是,spa 的 stamp duty 貴死人。。。
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发表于 3-8-2008 01:47 PM | 显示全部楼层
请问有人了解砂捞越的房地场如何?特别是诗巫,民都鲁或古晋地方的。想学点投资。
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 楼主| 发表于 3-8-2008 04:43 PM | 显示全部楼层
原帖由 chong--kl 于 3-8-2008 13:30 发表
那个azizi ali 也是不买店屋的, 比较喜欢买屋,二手的(排买)比较多, 他说回筹好, 需要资金也少就可以了。


经济不景气的时候,第一冲击的是店屋。店屋的风险较高,但是和办公单位,广场比较起来就好多了。

住宅式产业比较能够自由容易打理。
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发表于 3-8-2008 04:57 PM | 显示全部楼层
原帖由 都市人 于 3-8-2008 04:43 PM 发表


经济不景气的时候,第一冲击的是店屋。店屋的风险较高,但是和办公单位,广场比较起来就好多了。

住宅式产业比较能够自由容易打理。


在kl 一帶,有地房產增值快,但租金低。要玩低成本跟現金流的恐怕有難度。
公寓,大部分都缺乏良好管理,當然很大因素是因為住客及屋主都沒有公共意識,沒有照顧環境。加上太多發展商不斷起新樓盤,所以導致增值率很低。
高級公寓價格偏高,雖然回籌高但已經超越了可預知的風險范圍,要注意。

只有商業店屋是具備高租金以及高增值的潛能。當然也要看地點而論。
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 楼主| 发表于 3-8-2008 05:34 PM | 显示全部楼层
原帖由 kitkatlow 于 3-8-2008 16:57 发表


在kl 一帶,有地房產增值快,但租金低。要玩低成本跟現金流的恐怕有難度。
公寓,大部分都缺乏良好管理,當然很大因素是因為住客及屋主都沒有公共意識,沒有照顧環境。加上太多發展商不斷起新樓盤,所以導致增值 ...


投资还是要谨慎,但是不要太保守。
店屋虽然租金高,但是租户搬出去后,和新租户搬进来的时间很难预知。这就是我不投资店屋的原因。我的资金有限。

我的公寓和condo能够预先安排。都能够在一个月内出租,有时只差几天。
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