预言未来三年，大马房价会大跌

cct2050

靠債務帶動的建設熱潮正在馬來西亞吉隆坡如火如荼地進行。該國稱，產業投資將令經濟加速成長。圖為吉隆坡。

亞洲情迷舉債 歐美保持清醒   2013/05/25


　　在在馬來西亞首都吉隆坡的心臟地帶，一座未曾得建的摩天大樓和購物中心——人民廣場的廢棄地基仍然呆立。從混凝土樁中冒出的生銹鋼筋、雨水積起的臭水池，竟在無意間成為上世紀 90 年代末席捲亞洲的債務危機的紀念碑。

　　今天，在距離這一爛尾工程不到半哩的地方，再度呈現出熱火朝天的景象。一條新地鐵線已經開工，按照規劃，一個地鐵站附近將建起一棟 118 層的之字形摩天大樓，這將是世界第三高樓。廉價信貸正在推動這場建設盛宴。

　　吉隆坡市長 阿末菲沙 說，我們需要更多標誌性建築；馬來西亞全國正在經歷一場開發熱潮，將會有新的寫字樓、新的鐵路和地鐵、新的橋樑和工廠出現，而規劃中的這座名為 Warisan Merdeka 的辦公大樓只是一個縮影。

　　亞洲經濟體在上世紀 90 年代爆發金融危機之後一度對信貸退避三舍，但現在又開始透過大量舉債推動經濟成長。這與美國和歐洲的減債趨勢形成鮮明對比。一些經濟學家擔心，亞洲債務的劇增最後會再次觸發危機，至少會阻礙一些本來成長的很快、增速在全球名列前茅的經濟體的成長。

　　不過很少有人認為亞洲會很快爆發危機。樂觀的觀察人士指出，經濟的高速成長可以讓債務變得容易控制。與上世紀 90 年代不同，亞洲在很大程度上迴避了外幣債務，因為外幣債務會在本幣貶值的時候帶來麻煩。

　　亞洲的債務規模正在全面擴張。從中國國有企業、地方政府到印尼的摩托車買家，從泰國的洗衣機消費者到新加坡和香港的房地產投資人，債台越築越高。馬來西亞政府修地鐵的錢是借來的，向市民發放現金救濟的錢也是借來的。

　　現在，按公共和民間部門債務佔國內生產總值 (GDP) 的比例來衡量，亞洲新興經濟體的債務負擔已經超過了 1997 年的水準，而當時亞洲走入了持續數年的金融危機。現在的債務主要是在過去四年間積累下來的。據諮詢公司麥肯錫旗下的 McKinsey Global Institute 稱，截至 2012 年年中，亞洲新興經濟體整體債務 /GDP 比率從 2008 年的 133% 升至 155%。

　　身為全球第二大經濟體的中國引領了這一輪舉債風潮。麥肯錫稱，2012 年年中，中國債務與 GDP 之比從 2008 年的 153% 上升至 183%。包括野村時的 張智威 在內，一些經濟學家表示，從更全面的反映信託公司等影子銀行的政府數據來看，中國債務與 GDP 還要更高，上升速度更快，已經突破 200%。影子銀行是平行於主流銀行系統的一個信貸渠道。

　　隨著國有企業和地方政府借款不斷攀升，一些經濟學家和政府官員開始擔心中國可能爆發的債務違約以及在消化債務過程中可能出現的進一步經濟減速問題。中國的經濟問題還可能向亞洲鄰國和其他地區擴散。

　　曾擔任中國央行顧問的中國經濟學家 余永定 表示，中國的金融體系依然脆弱，雖然不會馬上爆發金融危機，但前面佈滿了地雷。

　　什麼水準的債務規模算過高，並沒有一個簡單的判斷原則。經濟學家認為，擁有成熟的信貸市場的大型已開發經濟體可以承受的公共和民間部門債務水準都高於開發中經濟體。從 2008 年到 2012 年年中，隨著企業和消費者紛紛去槓桿化，美國債務 /GDP 比率從 367% 降至 346%，但仍遠高於亞洲新興經濟體。

　　讓經濟學家側目的其實是亞洲信貸的擴張速度。

　　亞洲的銀行和信貸市場比起上世紀 90 年代已經更加完善和成熟。經濟學家們相信，這種改善使亞洲國家可以在不傷害經濟成長的情況下維持更高的負債水準。如果使用得當，信貸可以幫助政府擴大對工廠、公路和其他基礎設施的投資，從而刺激經濟成長。

　　馬來西亞負責經濟轉型的高級官員 伊德瑞斯 嘉拉 表示，不斷增加負債沒有問題，但前提是要保持經濟成長；經濟規模越大，能夠承受的債務水準就越高。雖然他绸R來人西亞的債務規模有所膨脹，但他認為還沒有達到許多國家那種令人警惕的水準。

　　但在過去的若干年裡，信貸的快速和持續膨脹確實在某些情況下成了債務危機爆發的前兆。在歐洲，公共和民開部門債務規模的擴張最後被證明是難以為繼的，並引發了目前的經濟問題。

　　國際貨幣基金組織 (IMF) 經濟學家 Giovanni Dell'Ariccia (喬瓦尼 阿里西亞) 說，不能把信貸繁榮本身妖魔化，但也不能放鬆警惕。他和他的同事們發現，信貸繁榮 (債務與 GDP 之比迅速上升) 最後導致危機的情況大約佔到三分之一，而隨後數年經濟成長低於平均水準的情況佔到另外三分之一，其餘情況則是成長率不變或更高。

　　二十世紀 90 年代末的金融危機過後，高儲蓄率和審慎的金融管理就成為亞洲國家的典型特徵。這些國家依賴製造業和出口來拉動經濟成長，直到 2007 年，亞洲私人部門債務成長速度才與經濟增速基本保持一致步調。

　　金融危機促使美國聯邦儲備委員會 (Fed) 將利率降至紀錄低點，亞洲各國央行也都紛紛降息。與經濟放緩的美國不同，亞洲國家的消費者和企業借款踴躍。

　　危機引發全球貿易下滑，並由此導致亞洲地區經濟成長放緩。不過，當經濟再度回暖時，亞洲地區央行不願再大舉加息。海外投資者將資金從美國、日本和歐洲等成長緩慢的地區轉至亞洲股市和債券市場，這進一步帶動了亞洲經濟。

　　這樣一來，結果就是亞洲信貸成本非常低、亞洲國家一直以此推動經濟成長。據 IMF 的數據顯示，2010-2012 年，除日本和南韓等已開發經濟體之外的亞洲發展中經濟體平均年增速為 8.2%，相比之下，全球發達經濟體整體經濟年均增速僅為 1.9%。

　　中國在 2008 年金融危機爆發後推出了人民幣 4 兆元 (按今日匯率計算約為 6.45 億美元) 經濟刺激計劃。2009 年中國銀行業貸款增速為 33%，高於此前六年年均成長 15% 的速度。2008-2010 年，就在全球很大一部分經濟體處於衰退或復蘇緩慢的時候，中國 GDP 年增速高達 9.7%。

　　甚至在全球危機過去之後，中國的信貸增速仍繼續快於 GDP 增速。由於出口對中國經濟的拉動力已不如以往那麼大，信貸擴張就成為了中國經濟成長的關鍵推動力。

　　在中國 2010 年初試圖放緩信貸增速的同時，經濟增速也隨之放緩。中國季 GDP 增幅在截至 2012 年第三季的 10 個季內幾乎在持續放緩。中國信貸增速於 2012 年 4 月開始再度加快，六個月之後，中國季 GDP 同比增速也再度回升。

　　惠譽國際評等高級董事 朱夏蓮 稱，去年的經驗表明，不能放慢信貸增速，否則經濟成長放緩勢頭會加劇。中國第一季 GDP 增幅由去年第四季的 7.9% 回落至 7.7%。

　　在中國中部省份湖南省，政府控股高速公路公司湖南高速掀起了一輪公路建設熱潮。預計到 2015 年底，湖南省高速公路總里程數將超過 4000 哩。

　　作為造路的代價，湖南高速截至去年 9 月份的債務規模累計達人民幣 1,740 億元，較 2009 年債務水準增加一倍，其中多數為銀行貸款。雖然上路汽車數量增加，但高速公路收費收入還不夠償還貸款。該公司最近通過發行 1 年期債券來填補這一缺口。聯合資信評估有限公司在 2 月份發布的報告中強調了現金流問題。

　　湖南高速在一份書面聲明中稱，公司沒有逾期未還的貸款，並且享有良好的信用評級。聲明還稱，整體還款風險可控。

　　在上一個 10 年中期，國有航運巨頭中國遠洋控股股份有限公司 (中國遠洋) 通過購買和租賃船隻實現了快速成長。而之後金融危機的爆發導致運費大幅下滑，航運能力出現過剩，航運公司收入也隨之銳減。中國遠洋透過向國有銀行借款和發行公司債才得以避免裁員。2012 年該公司總債務由 2009 年的人民幣 852 億元激增至 1,235 億元。
　　巴克萊分析師 Jon Windham (喬恩 溫丹) 稱，中國遠洋屬於央企，通常迫使一家公司縮減規模的市場之手在這裡是不存在的。

　　一些經濟學家認為，中國的債務問題是孤立的，不會影響到整體經濟。他們還稱，中央政府債務佔 GDP 的比重較低，為 20% 左右，因而政府有足夠的實力來幫助受困企業。

　　再來看馬來西亞，雖然該國出口疲軟，但過去兩年的經濟增速仍保持在 5% 左右。家庭信用卡債務和抵押貸款數量激增，開發商也紛紛吸納銀行貸款。

　　麥肯錫稱，2012 年年中馬來西亞債務與 GDP 之比由 2008 年的 192% 升至 242%，其中政府債務以及政府關聯企業債務穩步增加。

　　上文提到的馬來西亞部長 伊德瑞斯 表示，為花錢而花錢的投資是不可取的，政府希望把錢直接投在馬來西亞具備優勢的行業，這包括石油、天然氣、金融服務和高科技製造業，增加對這些行業的投資能夠讓馬來西亞更有競爭力。他說，這樣的投資會帶來更快的經濟成長和更高的收入，使國家有能力消化這些債務。

　　吉隆坡上一次經濟繁榮是在 20 世紀 80-90 年代，當時，所謂“東南亞四小虎”的高速成長終因東南亞金融危機而黯然落幕，馬來西亞受到重創，林吉特大幅下跌，國內企業紛紛倒閉，該國經濟在 1998 年萎縮 7%，人民廣場等建設項目也被擱置。

　　本世紀頭十年，隨著出口達到成長，馬來西亞經濟擺脫低迷。但現在出口再度下滑，政府又開始在巨額資本計劃上撒錢。

　　馬來西亞財政部下屬的 The Mass Rapid Transit Corp. 正在建設規劃中的吉隆坡 60 哩地鐵系統的前半部分，該計劃將舉債 100 億美元。儘管很多居民和經濟學家認為擴建地鐵系統對吉隆坡的經濟有益，但很多批評人士擔心，相關債務可能最後要由納稅人來承擔。該國在二十世紀 90 年代通過類似架構建設的單軌鐵路項目曾在 2001 年申請政府救助。

　　馬來西亞政府還在推進吉隆坡市內的新辦公大樓建設，並動用政府資源來為工程融資。但 CEIC Data 提供的政府數據顯示，該市的辦公大樓空置率已超過 20%，創 2003 年以來最高水準。

　　政府所有的投資公司 Permodalan Nasional Berhad 負責開發 Warisan 摩天大樓。預計該大樓的面積將與紐約的帝國大廈不相上下。Permodalan Nasional Berhad 準備將自己旗下的企業遷到這座大樓，也表示其他一些辦公大樓將被空置。

　　距離 Warisan 摩天樓幾哩的敦拉薩國際貿易中心也已經開工，擬建設超過 12 棟大樓。率領這一計劃的政府投資公司 1Malaysia Development Berhad 表示，阿布達比的投資方參與了該計劃，另外近期還發行了近 40 億美元的工程債券。
　　甚至還有傳聞：久已廢棄的人民廣場工程也將重新上馬。

　　吉隆坡市長 阿末菲沙 表示，政府的目標是吸引 100 家新跨國企業，與鄰國新加坡搶生意。

　　他對高空置率問題所引發的擔憂不以為然。他說，這是政府決定的事情，政府需要提供這類非常頂級的辦公空間

colorwovv

别傻啦！现在买不起屋的，到时屋价跌时一样买不起！除非你相信你的工作100%有保障！手上又有CASH，用现金买，到时想要向银行贷款简直是难如登天！
看看上个世纪30年代的情况，就懂我说什么！马来西亚50年代才独立，所以我们都没遇过这种经验，但不代表这种情况就不会发生。大家自求多福吧!

cct2050

ah q 说不会

jojohot

WANAKA 发表于 28-5-2013 02:13 PM
存钱还不够房屋起价快。。。。。。

不存就什么都没有

嫦娥三号

我是支持楼主的观点的，盛极必衰，衰极必盛。

WANAKA

jojohot 发表于 29-5-2013 11:05 PM
不存就什么都没有

先买车与电话更好。。。。

ss24

WANAKA 发表于 30-5-2013 09:15 AM
先买车与电话更好。。。。

车和电话买了立刻跌价15%。。。屋子买了不会跌价还会升价。。

想像一下，如果现在你所拥有的财产是车和电话，你的财产一买就缩水了，接下来每年持续的缩水。。

jojohot

WANAKA 发表于 30-5-2013 09:15 AM
先买车与电话更好。。。。

所以现在的年轻人就是买不到屋子了

jojohot

ss24 发表于 30-5-2013 09:32 AM
车和电话买了立刻跌价15%。。。屋子买了不会跌价还会升价。。

想像一下，如果现在你所拥有的财产是车和 ...

觉得你讲错了
电子产品在你一给钱，单一print出来后你就不见了15％
一开封（如ipad）就再跌多10％
所以你讲的15％是错的

WANAKA

ss24 发表于 30-5-2013 09:32 AM
车和电话买了立刻跌价15%。。。屋子买了不会跌价还会升价。。

想像一下，如果现在你所拥有的财产是车和 ...

错。。。
车。。我们天天使用，舒服，好用，自豪，利息非常低，通常共三年。
房子。。只是睡觉用，利息非常高，共了七年还是给利息，屋价高还高不过利息。

WANAKA

jojohot 发表于 30-5-2013 09:41 AM
所以现在的年轻人就是买不到屋子了

不是不买，是等死鸡。
等跌50％。

jojohot

跌50％是没什么可能
应该有20-30％
但时候有死鸡你没钱也是一样买不到

WANAKA

ss24 发表于 30-5-2013 09:32 AM
车和电话买了立刻跌价15%。。。屋子买了不会跌价还会升价。。

想像一下，如果现在你所拥有的财产是车和 ...

好处
             车  
利息低
天天使用
价钱便宜又漂亮
MM 容易看见
不喜欢可以容易更换新车（TRADE IN）
用了七年还可以当坏铁卖
缺点         房子

利息高
只是睡觉用
价钱非常高
MM 困难知道
不喜欢也要喜欢
用了七年还还是给利息，LOAN 还是将多

WANAKA

jojohot 发表于 30-5-2013 09:47 AM
觉得你讲错了
电子产品在你一给钱，单一print出来后你就不见了15％
一开封（如ipad） ...

那现在买IPAD USED 肯定跌50％（假如用了一个月）？

WANAKA

jojohot 发表于 30-5-2013 09:56 AM
跌50％是没什么可能
应该有20-30％
但时候有死鸡你没钱也是一样买不到

跌回本价也不可能？

ss24

WANAKA 发表于 30-5-2013 09:51 AM
错。。。
车。。我们天天使用，舒服，好用，自豪，利息非常低，通常共三年。
房子。。只是睡觉用 ...

错。。。
车。。我们一天呆在车上通常不会超过4个小时（sales除外），呆在屋子通常至少10个小时。。车的利息是fixed rate，屋子的利息是reducing balance，所以就算车的利息只有大概2%，但算起真正的effective rate，其实和屋子差不多。。。而且普通人都供7-9年，有多少个人供3年的？

房子。。除了睡觉，还是和家人互动的地方，更是一个私人的天地。。。衣食住行。。房子地位明显排前过车子。。

算平均每年利息6%（reducing balance），现在买的屋子300千，借270千，30年后总共还了银行475千。
算平均每年房子价格起幅是6%，根据72法则粗略算法，12年为一番，30年是2.5番，就是现在300千的屋子，30年后会变成1百80万。

我现在买的屋子，30年前是30-50千罢了，现在是整400千，升了3番或800%

如果你认为未来30年的屋子升幅不会比过去30年的好？ok我算每年房子价格起幅只是3%

根据72法则粗略算法，24年为一番，30年是1.25番，就是现在300千的屋子，30年后会变成750千。。。怎样算都还是赚。。

WANAKA

ss24 发表于 30-5-2013 10:34 AM
错。。。
车。。我们一天呆在车上通常不会超过4个小时（sales除外），呆在屋子通常至少10个小时 ...

高手？

但番来番去好乱。
目前房屋价钱是高，但是SUPPLY 多过DEMAND。
有价没人买得起。

ss24

WANAKA 发表于 30-5-2013 10:45 AM
高手？

但番来番去好乱。

其他州我不懂，只知道吉隆坡大把人买得起。。

我和朋友们都是小小打工仔，

一个朋友一下买了两间新apartment，一个朋友父母留家产给他一间apartment（没贷款），自己和老婆买一间corner排屋，然后又和老婆买第三间新apartment。。。

一个朋友刚结婚，两年前买了一间condo，现在出了新车100千，又买一间新condo 700千，打算再找多一间排屋来买。。

我自己去年买了一间单层排屋，明年或后年打算买一间condo投资用。。然后接下来打算每2-3年把拿到的花红存起来当头期来买屋投资。。

我那些在新加坡工作的朋友，有些已经买了新加坡的hdb，有些在筹备着买。。。

要房产跌价？可以。。。等大部分人都买了屋子少了很多人租屋子的时候吧。。我也担心会有这样的一天，所以打算专买靠近lrt/mrt的屋子，那么出租比较容易。。。

WANAKA

ss24 发表于 30-5-2013 10:55 AM
其他州我不懂，只知道吉隆坡大把人买得起。。

我和朋友们都是小小打工仔，

房屋投资还可以MEH？

贵贵买来，如何MARK UP 出售？
RM700K。。。。。如何共？
很多破产是因为房屋贷款。。。

ss24

WANAKA 发表于 30-5-2013 11:00 AM
房屋投资还可以MEH？

贵贵买来，如何MARK UP 出售？

说真的，我暂时还真不懂700千的新屋子如何出租/转卖。。但我朋友们间只有一个买这样的而且是拿来自住的，所以基本上没有问题因为供得起。

而我要买的话肯定要确定可以出租到价。。接下来我打算买600千的condo，市中心。。那里普遍租金2200-2500，足够cover贷款供期。。就算找不到租户我的收入仍然可以顶。。就辛苦点省点罢了。。最坏打算是经济很差失业又找不到新工作吧。。这样的情况，不管有没有房屋贷款，我觉得都没有什么分别。。所以backup plan是，有低利率好价钱时就进行re-finance，拿一笔现金，例如100千，那么就算失业了，算每个月供3千块，仍然可以顶3年有余。

再说。。。我买了的房产，不打算卖的。。。最多是re-finance