Conezion@IOI City Mall 最新phase 2开售 updated第242楼

kyuu89

十仙 发表于 28-4-2016 09:37 AM
很专业的分享，谢谢。

我所看到的隐忧：
1）看回整个township，目前conezion属于high density，另外再加clio 1 & 2，还有一些future development及现有的的住宅，未来5年会否over supply？这个是大部分townshi ...

我所看到的隐忧：
1）看回整个township，目前conezion属于high density，另外再加clio 1 & 2，还有一些future development及现有的的住宅，未来5年会否over supply？这个是大部分township都有的问题。
你所看到的隐忧，是全马甚至全世界人购买产业时所会看到的隐忧 ， conezion 整幅地是 16个arces , 分为4座 ，且每一座分别为300间 + - ，每座condo 的距离相距大概 600-700m 。 扣除底下的 shop complex ，大概是每3-4个arces 一座300unit 的condo ，我的想法是因该算 medium low dens 。像klang valley 里面那些8个arces 可以起到 2500间unit ，10个arces 可以起到3500 间unit 那个才真的是high density .

依我的经验看，这幅township 至少要花上15年时间才能正式看到成型 ，目前可以当作是20年前刚起步的puchong ；未来5年会否over supply ? 我的看法是以人口来计算， putrajaya 内有大概100万人口 ，附近区域包括 bangi ,seri kembangan ,cyberjaya ,kajang,puchong south 等地区大概有500万人口 ，如果以最低限度来计算增长率 （25-30岁人士/或非本地人士）每年平均大概5-6% （官方数据是11.5%)。 那么每年大概3万-4万人口增加 ，5年大概有 15万 。
那么5年内预算 putrajaya 包括行政区内 起好拿钥匙的新condo ，7座 + conezion 4座 + clio ，连5千间unit 都不到 （还没扣除自住的，富豪当炮房用的 ），这样会不会over supply 呢 ？ （单单HxBx tower 里面的high rank 工作人员都不止了 ）


2）若以后target的tenant真如你所说，大部分为行政人员及外国人，会否变成龙蛇混杂的地区如jalan ipoh？届时华人应该会逐渐减少了。

所谓的人蛇混杂，其实就算 高 中 下 收入和教育程度的人混在同一个地方 就好像你说的jalan ipoh ， 华人多也未必是好事，你可以看看kepong cheras 等地区那些高压电 highway 吃地的情况 （你懂的 ） 。再加上，您是那里附近的人，如果你用心观察putra 市区内的人，要说人蛇混杂，我想把它改名成 “联合国” 。人蛇混杂可没那么容易负担起 3000块租金的 ，负担得起也不是好鸟 。  以我们地产经纪的术语就是 叫做 quality tenant and quality buyer 。

3）附近许多新project楼下都设有shopping mall，如amerin。IOI City Mall Phase 2是否能再创奇迹如1U及mid valley有些让人担忧。毕竟雪隆一带的shopping mall几乎能用泛滥来形容。

雪隆一带的shopping mall 根本就算泛滥，这个我很同意 ，但是 hyper mart ，mall ，complex ，mega mall 是有区别的；IOI City 属于mega mall 其实现实来说，就是一个标题 ，你看看雪隆一带shopping mall 泛滥，为什么人们依然还会涌入 midvally , sunway 或 1U ？  puchong 里面本身也有自己的地标mall ，同样kajang 等地带也是 。 可为什么weekend 还会有那么多人涌进去 IOI city mall （注 ：还多数不是putra 本地人 ） 。
以我的看法是，这发展商要打造的是他的名头， 一个地标 和 中心点 。

4）MRT3还是未知之数，目前的交通状况要到KL市中心还不是十分方便（几乎只能用sg besi大道）；未来若如你所说成为交通中心点则以现在的道路实在无法support。

MRT3 也许要等到2019年才看到图 ，MRT2 目前也只是采购材料的阶段 ，关于大道比较难明讲，我是看会大蓝图的，附近的几条大道都有一个临近点，而那些临近点都会连接成 butterfly 式的interchange . 2019-2020 几乎可以看到成型了。

这个地方处于很多的矛盾点，希望IOI真的能再创奇迹。


每个项目开发都一定有很多矛盾点的 ，就好像30年前sunway 开发，人们也不看好，以前路也没有，公共交通也没有，学校也没有 。20年前puchong 更死，几乎就是油棕园和橡胶园 。。
但是我相信以生意人的观点是 ，除非它只是为了赚钱而赚钱就拍拍屁股走人，不然，那么辛苦建立起来的名字不会去弄臭它吧




希望对你的隐忧能有点点的解答

十仙

kyuu89 发表于 28-4-2016 12:28 PM
我所看到的隐忧：
1）看回整个township，目前conezion属于high density，另外再加clio 1 & 2，还有一些future development及现有的的住宅，未来5年会否over supply？这个是大部分township都有的问题 ...

那么以你专业的经验，你预计这个project及IOI phase 2完成后物价将会攀升多少巴仙呢？
我们买回来第一期spa已经600k++了，若如你所分析升值空间应该很有潜质才是。
但以这样的价钱能真的升到很高吗？实在看不透。

我有时候会将conezion与pavilion2旁的公寓来比，同样都是近期发展的大型mall，但反应却大大不同，malton的pavilion2开售时大家是用抢的，一个月卖完。
以Conezion的进展感觉与其他普通的project一样，没有想象中的抢手。

kyuu89

十仙 发表于 29-4-2016 09:33 AM
那么以你专业的经验，你预计这个project及IOI phase 2完成后物价将会攀升多少巴仙呢？
我们买回来第一期spa已经600k++了，若如你所分析升值空间应该很有潜质才是。
但以这样的价钱能真的升到很高吗？实在看不透 ...

hmm....其实已我的预算，价钱好像有点夸张 ，有点觉得不可能的说
假设我以现在的 600K /990sf 来算。 大概是580-600psf 。 是目前市场中等公寓的市价 。

在2018-2019 起好时 ，假设以目前的升值速度 （大概每年6% ），因为市价的确在这两年会有多少停顿。那么起好时大概可以去到700K ++
那么IOI phase2 发布到起好 3年，正式启用和稳定 2年 。 到时我的预算是 大概 900块psf x 990sf ： 大概接近890K ++
这个是根据目前官方数据作参考的 。


这个是我的想法，有点夸张，参考就好  

整个地产的价格会在2019年后很大的变动 ，或泡沫，或暴发
泡沫我就当作不会发生，要就马来西亚战争，要就世界经济萎缩 。

以上面的数据作参考，假设2019 时的价钱是 800-900psf （根据一些名牌发展商推前三年的价钱），那么2019 时大概是800k ++
平均每年起10% 。同样在5年后 IOI resort city 几乎成型了，就有可能去到 1000-1200psf 。那么价钱几乎超过1mil 了。
为什么我会觉得能去到这个数目呢 ？
我是以三大要素来评估 。
人口增长
像前面所说的，人口每年的增长 ，例如大使馆，目前是属规划阶段，2019年后可以看到正式的地标落成。putrajaya 外国人购产的条规还限在RM1mil 以上。

经济增长
我所说的经济增长并不是局限于klang valley ，而是整个国际式的；虽然目前马来西亚的新闻，人闻都是阶与经济低落的情况，但是如果仔细去观察，其实整个经济目前面临大洗牌，以前的巨鳄，大卡要不就没落，要不就大崛起 。而很多年轻一代的也相续的抓紧机会爬上来，加上中国经济在全球化，目前的年轻人有很大的发展空间。
官方的数据是，马来西亚目前的成长年龄 阶与 24-28岁之间 ，7-8年后也就35-40岁，也是一个人事业的全盛时期 。

交通中心
像前面说到的，MRT line1 年终将会正式启用，有了前鉴那么line2 line3 都会相对的提高人们的期待和信心 ，line2 图已经落实，年尾开工 ，预计2021年可以启用。
那么line 3 的图也会在那时候出来，或提早 。加上HSR 星马子弹列车已经在采购阶段，官方日期是2027启用 ， 那么2019-2025年将会是地产界的第三次成长期 。

十仙

kyuu89 发表于 29-4-2016 12:42 PM
hmm....其实已我的预算，价钱好像有点夸张 ，有点觉得不可能的说
假设我以现在的 600K /990sf 来算。 大概是580-600psf 。 是目前市场中等公寓的市价 。

在2018-2019 起好时 ，假设以目前的升值速度 （大 ...

是的，如果以目前市价的速度确实如此，但事实上不是每年都一样吧？
就像今年与去年的价格，好像都一样。
如果以这样的算法，能说每一个project都能得到每年6%的升值，那就没有好坏之分了。
所以我觉得针对个别项目来看吧，例如pavilion2的malton project它的升值应该不单单是6%。
IOI又有什么特点可以跑得比市场快呢？

ph070707

IOI City Mall parking fee 很貴叻，比MV, 1U 還貴。那裡去KL也滿遠，如果是我會選seri kembangan or taman equine一帶，有mex highway很方便也靠近IOI City Mall。

十仙

杂费被charge了几乎RM1200，与stamp duty总共RM4100
这个数目是否合理？好像很贵的杂费。

nothing01

十仙 发表于 25-4-2016 09:42 AM
不会考虑town house及单层排屋了

为什么?~~

十仙

nothing01 发表于 5-5-2016 06:39 PM
为什么?~~

hmm...
town house一直以来都没有想过，不喜欢吧~
单层嘛，因为同一区的话双层大概也只贵100k-150k左右，会直接选择双层，多一点价钱空间宽阔很多。

yy_218

请问，IOI city mall这一区under putrajaya 据说是不能卖酒？？？

yy_218

十仙 发表于 26-4-2016 09:23 AM
什么原因让你犹豫呢？

我以投资的角度分析 （个人看法）
坏处：
1.地点问题。偏郊外
2.缺乏public transport，不靠近mrt，lrt or ktm。
3.价格偏高 600/sf
4.high density, maintenance fees 偏高。
5.怕难出租
6.mix development 比较杂

好处：
1.new township
2.前景 （四周围的地都是IOI）
3.靠近 IOI CITY MALL
4.环境比较悠闲

结论：600/sf 有很多选择了，比如OKR一带。如果要发展到很旺需要很长时间吧，毕竟附近没有竞争对手。

十仙

yy_218 发表于 16-5-2016 01:20 PM
请问，IOI city mall这一区under putrajaya 据说是不能卖酒？？？

Mall里面的morganfield何止卖酒，还卖烧猪肉呢

十仙

yy_218 发表于 16-5-2016 02:49 PM
我以投资的角度分析 （个人看法）
坏处：
1.地点问题。偏郊外
2.缺乏public transport，不靠近mrt，lrt or ktm。
3.价格偏高 600/sf
4.high density, maintenance fees 偏高。
5.怕难出租
6.mix developmen ...

嗯，幸好我本来就住附近，不觉得偏远……
public transport确实有很多未知数，但我又信心MRT3会在这边
600/psf嘛，如果普通公寓确实很贵，但它是ioi project，楼下又是walking distance大型mall，这个价钱相比同类型或同条件的公寓还是贵吗？
至于怕难出租及太杂，楼上的K大已经很到位的分析过，也解了我的忧虑，你觉得呢？

好处嘛，我比较不认同环境悠闲，这边时常traffic jam的，靠近沙登的关系。

yy_218

十仙 发表于 16-5-2016 05:31 PM
嗯，幸好我本来就住附近，不觉得偏远……
public transport确实有很多未知数，但我又信心MRT3会在这边
600/psf嘛，如果普通公寓确实很贵，但它是ioi project，楼下又是walking distance大型mall，这个价钱相比 ...

它有450间shop lot出租。以这个地方要吸引那么多商家去开店。我觉得比较难。当吸引不到商家投资，或者太少商家租的话。如果在几年旺不起来，它将会成为一个失败的商区。只能靠ioi city mall 来吸引人潮。希望ioi用心和策略来开拓和吸引人潮。

十仙

yy_218 发表于 17-5-2016 12:18 AM
它有450间shop lot出租。以这个地方要吸引那么多商家去开店。我觉得比较难。当吸引不到商家投资，或者太少商家租的话。如果在几年旺不起来，它将会成为一个失败的商区。只能靠ioi city mall 来吸引人潮。希望ioi用 ...

嗯，这个我却不担心。
通常在大型的shopping mall旁边的商业中心都不会太多空置，除非租金过高不然一般上都会很抢手。
反而会担心商业元素过多造成交通问题及人流混杂，这是买来自住不愿看到的

yy_218

十仙 发表于 18-5-2016 10:38 AM
嗯，这个我却不担心。
通常在大型的shopping mall旁边的商业中心都不会太多空置，除非租金过高不然一般上都会很抢手。
反而会担心商业元素过多造成交通问题及人流混杂，这是买来自住不愿看到的

放心，ioi只租不卖
他也会filter过。
我差不多要跟你做邻居了

十仙

yy_218 发表于 20-5-2016 12:31 AM
放心，ioi只租不卖  
他也会filter过。
我差不多要跟你做邻居了

嗯，租户能filter过但来逛的客户却不能。

很高兴听到你的好消息，签spa了吗？
Block B？

六人书

去了nusa sentral 的iproperty fair看到SP SETIA即将要launch condo在alamanda putrajaya的隔壁，RM600per sf,1000ft起，condo来的，各位有兴趣可以去问问看。
sa说在embassy那一排。

十仙

六人书 发表于 23-5-2016 02:54 PM
去了nusa sentral 的iproperty fair看到SP SETIA即将要launch condo在alamanda putrajaya的隔壁，RM600per sf,1000ft起，condo来的，各位有兴趣可以去问问看。
sa说在embassy那一排。

哇，那边真的很靠近putrajaya中心

target友族？

yy_218

十仙 发表于 23-5-2016 09:34 AM
嗯，租户能filter过但来逛的客户却不能。

很高兴听到你的好消息，签spa了吗？
Block B？

还是没有下手！
我的出发点是投资，买小单位 算起来一个sf要rm640左右。买大单位1sf rm580左右。 又怕租不出去！
怎样办！

powerkid

已经买了～　
个人看法，应该还不错，还买的过